나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10268 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 211 단독주택 경매

경상남도 사천시 사천읍 백산길 73-66 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경10268(진주지원 경매2계). 감정가 206,491,680원, 최저가 144,544,000원. 매각기일은 2026-10-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 10268 [1]
소재지	경상남도 사천시 사천읍 구암리 211
도로명주소	경상남도 사천시 사천읍 백산길 73-66
용도	토지
매각기일	2026.10.12
관할법원	진주지원 경매2계 (055-760-3252)
이용제한	(접함)준보전산지, 비행안전제6구역(전술), 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

면적

토지면적	1,270㎡ (384.18평)
건물면적	66.56㎡ (20.13평)

금액

감정가	206,491,680원
최저가	144,544,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	14,454,400원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.31	206,491,680원	유찰
2차	2026.10.12	144,544,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 &quot;백산소류지&quot; 동측에 위치하며, 주위는 농경 지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 기호(1) : 부정형 완경사지내 평탄하게 조성된 토지로 주거용건부지 및 일부 묘지임. 기호(3) : 부정형 완경사지로 인접지 부속토지 및 일부 전 등이며, 일부 포락된 상태임.
인접 도로상태: 기호(1) : 지적도상 맹지이나, 본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황포장도로가 있음. 기호(3) : 임야도상 맹지이나 인접지를 통해 접근가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) : 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(3) : 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>.
제시목록 외의 물건: -본건 기호(1) 지상에 제시외관정이 있음. -본건 기호(1,3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함.
공부와의 차이: 본건 기호(3)는 귀 제시목록 및 공부상 지목이 임야이나 현황 인접지(211번지) 부속토지 등임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(2) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2024.06.14) 외벽 : 사이딩판넬 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 단독주택임.
설비내역: 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 있음.
부합물 및 종물: -.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’] 및 제시외관정[감정서상 ‘A’] 각 매각 포함.
-목록[1]분묘 1기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.
-목록[1]지상 소재하는 정원수 등은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1]지상 소재하는 견사, 가추, 평상 등은 이설 가능하여 평가제외.
-목록[3]일부 저수지에 포락된 것으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2026타경10268 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 211

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 62.30㎡ (감정서상 'ㄱ~ㄹ' 건물 포함)

제시외건물 및 관정: 감정서상 'ㄱ~ㄹ' 건물 및 'A' 관정 각 매각 포함

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 206,491,680원

토지면적: 1270.00㎡ (약 384.14평)

토지지분: 1270㎡

건물면적: 66.56㎡ (약 20.13평)

건물지분: 66.56㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 "백산소류지" 동측에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지: 지적도상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있음.

기호(3) 토지: 임야도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 일부 제한), 비행안전제6구역(전술)

기호(3) 토지 추가: 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 보존(이정수) 및 소유권 이전(강진경, 증여) 등기가 있으며, 이후 다수의 근저당권(진주원예농업협동조합, 이현지, 유우성) 및 가압류(엠지캐피탈, 메리츠캐피탈), 임의경매(진주원예농업협동조합)가 등기되었으나 모두 말소 예정으로 보임.

건물 등기부상 소유권 보존(강진경) 등기가 있으며, 토지 등기부와 유사한 권리관계가 확인되며 말소 예정으로 보임.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권(진주원예농업협동조합, 2024-07-15)으로 판단됨.

건물 등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권(진주원예농업협동조합, 2024-07-15)으로 판단됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 목록 분묘기지권 성립 여지 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권이 존재할 수 있음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보가 별도로 명시되어 있지 않으며, 인수할 보증금 총액은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근(2026년 8월) 사천읍 구암리 인근 토지 실거래 사례로 210평 임야가 평당 100만원에 거래된 사례가 있음. 본건 토지 면적이 384.14평인 점을 감안할 때, 단순 면적 대비 시세는 약 3억 8천만원 이상으로 추정되나, 이는 지목 및 이용 현황에 따라 차이가 클 수 있음.

건물의 경우 2024년 6월 사용승인된 단독주택으로, 신축에 해당하며 건물 면적(약 20.13평) 대비 감정가는 약 2억 6백만원 수준으로, 건물 자체만으로는 높은 감정가를 보임.

다만, 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 아파트 형태의 거래 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

건물(2)은 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택임. 사용승인은 2024년 6월 14일이며, 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감됨.

5.2. 설비 내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 분묘기지권: 목록 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 인수 시 낙찰자가 부담해야 할 수 있음. 감정가 산정 시 이를 감안한 금액으로 책정되었음.

* 토지 형태 및 이용: 기호(1) 토지는 주거용건부지 및 일부 묘지이며, 기호(3) 토지는 일부 저수지에 포락된 상태임. 또한, 두 필지 모두 지적도상 맹지에 해당하여 접근성에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

6.2. 건물 관련 리스크

* 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ~ㄹ'의 제시외 건물 및 'A' 관정이 매각에 포함되므로, 철거 또는 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요함.

* 이설 가능 건물: 목록 지상 소재 견사, 가추, 평상 등은 이설 가능하여 평가제외되었음.

6.3. 기타 리스크

* 저수지 포락: 기호(3) 토지의 일부가 저수지에 포락된 것으로 탐문 조사되었으며, 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리에 소재한 단독주택으로, 비교적 최근에 사용승인된 건물이 일괄 매각 대상임. 감정가는 약 2억 6백만원 수준이며, 토지 면적이 넓어 잠재적 활용 가치가 있을 수 있음. 다만, 분묘기지권의 존재, 맹지 및 저수지 포락 등 토지 관련 리스크와 함께, 제시외 건물 등의 추가 검토 사항이 존재함. 신축 건물이라는 장점과 토지 관련 부담 요소를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 단독주택으로 비교적 최신 건축물임.

* 넓은 토지 면적: 총 1270㎡(약 384평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 명도 및 처리 문제 발생 가능성이 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,491,680원임.

최근 인근 토지 거래 사례(210평 임야, 평당 100만원)를 고려할 때, 토지 가치는 약 3억 8천만원 이상으로 추정될 수 있으나, 이는 지목, 이용 현황, 인허가 사항 등에 따라 크게 달라짐.

건물은 신축으로 감정가가 높게 책정된 것으로 보임.

분묘기지권, 맹지, 저수지 포락 등 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천 5백만원 범위로 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적임.1.물건 기본정보