나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50422 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1267 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2026.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1)은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 219-2 소재 "유곡초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 나지 및 근린생활시설의 혼합지임.

교통상황

본건 기호 (1)은 인근까지 차량 접근 용이하며, 인근에 시내 버스가 통행 중으로 대중 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1)은 세장형의 토지로 인근 토지와 등고 평탄하고, "주상용"으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 북측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접함) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호 구역<교육환경보호에 관한 법률>, 일반산업단지(송산2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 기타(2016-04-04)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 : 미상임. 2. 본건 기호(1) 지상에 소재하는 수목(주목) 등은 일반적인 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층으로 외벽은 화강석 돌붙임 마감 내벽은 타일 및 벽지 마감 창호는 샤시 마감임.

이용상태

1층은 근린생활시설 2층은 다가구 주택(2가구) 3층은 다가구주택(3가구)

설비내역

배수 및 위생설비, 전기설비 및 도시가스설비 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외 (ㄱ)철근콘크리트구조 판넬지붕 다락방 124.7㎡ (ㄴ)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 계단실 12.46㎡ (ㄷ)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 발코니11.92㎡ (ㄹ)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 발코니14.97㎡ (ㅁ)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 발코니11.92㎡ (ㅂ)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 발코니14.97㎡ 제시외 (ㄱ)(ㄴ)은 제시목록에 없지만 건축물대장에 등재되어 있는 물건임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임. 2. 제시외 건물 (ㄱ) 옥탑 1층 철근콘크리트구조 판넬 지붕 다락 124.7㎡은 3층의 복층 으로 이용하고 있음. 3. 제시외 건물 (ㄷ)-(ㅂ)은 다가구주택 내부에 소재하여, 설계도를 기준하여 산정하였 기에 사용 현황 및 면적이 상이할 수도 있으므로, 경매 진행 및 참여시 유의 하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉥ 매각 포함
- 제시외 건물 ㉠㉡은 건축물대장에 등재되어 있는 물건이며, ㉠은 3층의 복층으로 이용하고 있음(감정평가서 참조)
- 제시외 건물 ㉢~㉥은 설계도를 기준하여 산정하였으므로 사용현황 및 면적이 상이할 수 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2026타경50422 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남인천농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1267 (신주소: 충청남도 당진시 서정4길 3-4)

용도: 단독주택 (실제 이용 현황: 1층 근린생활시설, 2-3층 다가구 주택)

토지면적: 267.20㎡ (약 80.85평)

건물면적: 392.06㎡ (약 118.60평)

건물 제시외면적: 190.94㎡ (약 57.77평) - 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉥ 매각 포함 (㉠,㉡ 건축물대장 등재, ㉢~㉥ 설계도 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 898,600,400원

토지면적: 267.20㎡ (약 80.85평)

건물면적: 392.06㎡ (약 118.60평)

건물 제시외면적: 190.94㎡ (약 57.77평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1267번지에 위치하며, '유곡초등학교' 서측 인근에 소재함. 주변은 단독주택, 나지, 근린생활시설이 혼합된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

인근까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스가 통행 중으로 대중교통 사정은 보통 수준임. 본건 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 현황

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반산업단지(송산2일반산업단지) 등으로 지정되어 있음. 주변에 송산2일반산업단지가 위치하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 11월 27일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을5)으로 판단됨. 해당 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없으나, 등기부등본상 확인되지 않은 유치권, 법정지상권 등은 인수될 수 있으므로 현장 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황 분석

본 건에는 총 3명의 임차인이 등록되어 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됨.

3.3. 1. 김

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-17

확정일자: 2023-07-11

배당신고일자: 2026-07-06

대항력: 없음

3.3. 2. 김

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-18

확정일자: 2023-07-11

배당신고일자: 2026-07-06

대항력: 없음

3.3. 3. 주식회사청경건설산업

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됨. 도보권 또는 차량 접근 가능한 거리에 마트(다이소, 이마트24 등), 편의점(세븐일레븐 등) 등이 소재함.

4.2. 산업 단지 영향

본건 소재지는 송산2일반산업단지와 인접해 있어 해당 산업단지의 배후 주거 및 상업 시설로서의 기능을 할 수 있음. 다만, 산업단지 인근 지역에서 가축분뇨처리시설, 폐기물처리시설 등에 대한 주민 반발 사례가 있어, 주변 환경 요인에 대한 추가적인 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

유곡초등학교가 인근에 소재하여 초등 교육 환경은 양호한 편임.

5.2. 편의 시설

인근에 편의점, 다이소 등 기본적인 편의시설이 위치하며, 당진 시내 접근 시 종합적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 주거 환경

단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주거 환경은 복합적인 특성을 나타냄. 송산지구의 개발로 인해 신규 아파트 단지(당진엠코타운 등)가 조성되어 젊은층 유입이 이루어지고 있으나, 기존 원주민과의 화합 및 교통 편의성(버스 노선 및 배차 간격)에 대한 개선 요구가 있는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련

감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉥이 매각에 포함되나, ㉢~㉥은 설계도를 기준으로 산정되어 사용 현황 및 면적이 실제와 상이할 수 있음. 특히 ㉠은 3층 복층으로 이용 중인 것으로 파악되며, 정확한 이용 상태 및 무단 증축 여부 확인이 필요함.

6.2. 임대 관련 불확실성

건물 이용 현황 상 1층 근린생활시설 및 2-3층 다가구 주택으로 사용 중이나, 정확한 임대 내역 및 공실 여부는 미상임. 또한, 주식회사청경건설산업 임차인은 전입/확정/배당신고일자 정보가 없어 권리 관계 확인에 주의가 필요함.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반산업단지(송산2일반산업단지) 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음. 특히 인접한 산업단지의 영향으로 인한 환경적 요인(악취 등)에 대한 사전 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리에 위치한 단독주택으로, 실제로는 근린생활시설과 다가구 주택으로 이용되고 있는 복합 용도의 건물임. 토지 및 건물 면적이 넓고, 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 높을 수 있으나, 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인, 제시외 건물의 현황 파악, 명확하지 않은 임대 정보 등 고려해야 할 사항이 다수 존재함. 권리 관계는 비교적 명확하나, 실제 현황과 공부상 내용의 차이, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 면적을 바탕으로 높은 활용 가능성.

* 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력 보유.

* 유곡초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 산업단지 배후 지역으로 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 898,600,400원입니다. 제시외 건물 포함, 복합 용도 및 주변 산업 단지와의 인접성 등 다양한 요소를 고려할 때, 현 시세 및 시장 상황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 일반적으로 경매 물건의 경우 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 물건의 특성 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 본 건에 대한 보수적인 예상 입찰가 범위는 700,000,000원 ~ 800,000,000원 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.