나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20137 [1] 충청남도 계룡시 금암동 151-6 주건축물제1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 ‘계룡시청’ 남동측 근거리에 위치하는 구분건물 (주건축물 제1동 제2층 제201호, 제202호)로서, 주위일원은 관공서, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1), (2) : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 외 벽 : 징크판넬 및 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감. 바 닥 : 타일 마감. 창 호 : 샤시 이중창임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 및 기타 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 현 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로2류(폭 15~20m), 남동측으로 중로2류(폭 20~25m), 북서측으로 소로2류(폭 8~10m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정 비 변경), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)

공부와의 차이

제202호는 2021.12.27.자로 제201호로 합병됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

일괄매각, 공부상 목록2(제202호)는 2021.12.27.자로 목록1(제201호)로 합병됨(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2026타경20137 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 151-6 주건축물제1동 2층201호 (신주소: 충청남도 계룡시 서금암2길 19-3)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 일반음식점)

감정가: 385,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 98.92㎡ (약 29.92평)

토지지분: 98.92㎡ (약 29.92평)

건물면적: 173.87㎡ (약 52.60평)

건물지분: 173.87㎡ (약 52.60평)

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물

이용상태: 근린생활시설 (일반음식점으로 이용 중)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동에 소재하며, ‘계룡시청’에서 남동측으로 인접한 지역에 위치합니다. 주위로는 관공서 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 행정 서비스 이용이 용이한 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 폭 15~20m의 중로2류, 남동측으로는 폭 20~25m의 중로2류, 북서측으로는 폭 8~10m의 소로2류에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(소로2류, 중로1류, 중로2류)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 4월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

이하 권리 내역입니다.

* 소유권보존: 최지원 (2018-06-28)

* 소유권이전: 송치원 (2019-03-25)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2019-04-16, 말소기준권리) - 금336,000,000원

* 가압류: 대전신용보증재단 (2025-03-06, 말소) - 금30,000,000원

* 가압류: 하나카드 (2025-03-10, 말소) - 금19,756,312원

* 임의경매: 세종강남농업협동조합 (2026-04-29, 말소) - 금312,036,693원

총 등기부채권액은 385,756,312원입니다.

3.2. 소멸주의 원칙 적용

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상으로 확인되는 실제 지상권은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대차 내역은 '미상'으로 확인되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

3.5. 공부상 차이

제202호는 2021년 12월 27일자로 제201호로 합병 처리되었습니다. 이는 행정적 절차상의 내용으로, 실제 물건 현황과 공부상 내용을 일치시키기 위한 조치입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금암동 일대는 계룡시청을 중심으로 한 행정 및 상업 기능이 결합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높으며, 꾸준한 상권 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에 계룡시청이 위치하여 행정기관 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에는 상업시설, 주거시설, 공공시설(계룡시청, 계룡문화예술의전당) 등이 혼재하고 있으며, 혐오시설이나 유해시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

계룡시청이 인접해 있어 행정업무 처리가 용이하며, 주변에 다양한 상업시설이 입점해 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 여가 활동이 편리합니다.

5.2. 교통환경

주요 도로인 중로에 접하고 있고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 원활한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 불확실성

임대차 내역이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대 조건 파악이 중요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 여부에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 시장 변동성

상가 부동산은 경기에 민감하게 반응하므로, 금리 변동, 지역 경기 침체 등 거시 경제 요인에 따른 공실 위험 및 임대료 하락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 계룡시의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 계룡시청 등 행정기관 및 상업시설이 밀집해 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 도로 접근성이 우수하고 건물 구조 및 설비 상태도 양호한 것으로 평가됩니다.

다만, 임대차 현황이 명확하게 파악되지 않은 점은 본 건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 임차인 관련 불확실성을 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 계룡시청 인근 역세권 상가로 안정적인 수요 기대.

* 중로에 접하여 차량 접근성이 뛰어나고 가시성이 좋음.

* 제1종근린생활시설로 다양한 업종의 입점 가능.

* 임대차 불확실성 해소 시 시세 대비 저렴하게 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 제시된 정보를 바탕으로 현장 조사 및 추가적인 시세 분석 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 임차인 현황 파악이 선행되어야 합니다.

또한, 본 경매 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 낙찰가의 70~80% 수준으로 감정가를 기준으로 검토해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 기준일 뿐이며, 실제 입찰가는 물건의 상태, 주변 시세, 경쟁 입찰자의 성향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 시세 파악 및 권리 분석을 위해 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.