나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600851 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상옥리 118-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상옥리에 소재하는 "금산중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 주택건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 제1종일반주거지역(금산), 중로1류(폭 20m~25m)(금산)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지상의 아래의 제시외 물건이 소재하여, 귀제시사항에 따라 제시외 물건의 가액을 ‘토지건물감정평가명세표’에 기재하고, 제시외 물건 ㉢에 의하여 토지의 소유권행사를 제한받을 경우의 가액을 ‘토지건물감정평가명세표-비고란’에 기재하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. ㉠ 창고, 판넬조 판넬지붕(약 7.5㎡), 기호 2 옥상소재 ㉡ 차양, 렉산 파이프조(약 9.5㎡), 기호 1토지상 기호 2 부합물 (기호 2 벽면이용 가추). ㉢ 수목, 수목(참죽나무 1주), 기호 1 토지상 나. 본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 상기의 제시외 물건으로 평가하지 아니한 외부수도시설 등은 토지가액에 포함하여 평가하였으며 외부계단, 외부계단 하부이용 보일러실, 출입문 등은 건물가액에 포함하여 평가하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층건물로서, 외벽: 타일마감, 벽돌조마감 및 몰탈위페인팅마감 등임. 내벽: 타일마감 및 벽지마감 등임. 바닥: 타일마감 및 장판마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 '(6) 제시목록 외의 물건' 참고.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-지분매각(공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).
-제시외 건물 및 수목의 지분가액 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600851 (1)

* 소재지: 충청남도 금산군 금산읍 상옥리 118-12

* 용도: 단독주택

* 감정가: 158,587,400원

* 토지면적: 90.00㎡ (약 27.2평)

* 토지지분: 16.362㎡ (약 4.9평)

* 건물면적: 90.99㎡ (약 27.5평)

* 건물지분: 16.54㎡ (약 5.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 동양자산관리대부주식회사

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각, 지분매각(공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음), 제시외 건물 및 수목의 지분가액 포함 평가

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 충청남도 금산군 금산읍 상옥리에 소재하며, "금산중앙초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본 건 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본 건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(금산), 제1종일반주거지역(금산), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 25일 접수된 동양자산관리대부주식회사의 지분가압류(대전지방법원 2025카단1036)가 본압류로 전환된 강제경매(2026타경600851)로서, 해당 권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1968년 10월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 상속으로 인한 소유권 이전 (2025-02-10).

* 임차인 주의사항: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성에 대해 신중한 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약 (토지):

* 1970년 4월 16일 소유권 이전 (한천표)

* 2025년 2월 10일 소유권 이전 (조성란 외 4명, 상속)

* 2025년 4월 25일 지분가압류 (동양자산관리대부주식회사, 말소예정)

* 2026년 4월 24일 지분강제경매 (동양자산관리대부주식회사, 말소기준권리)

* 등기부 요약 (건물):

* 1989년 11월 13일 소유권 보존 (한천표)

* 2025년 2월 10일 소유권 이전 (조성란 외 4명, 상속)

* 2025년 4월 25일 지분가압류 (동양자산관리대부주식회사, 말소예정)

* 2026년 4월 24일 지분강제경매 (동양자산관리대부주식회사, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역(금산읍 상옥리)의 다세대 주택 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 차이가 있습니다. 2020년에 건축된 "다솔팰리스9차10차"의 경우 2025년 7월 12,000만원, 2026년 3월 13,800만원에 거래되었습니다. 1991년에 건축된 "신대D동"은 2025년 2월 4,500만원에 거래되었습니다.

* 물건 특징: 본 건은 단독주택으로 분류되나, 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 주변 시세는 주로 다세대 주택을 기준으로 하고 있으므로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 전체 감정가는 158,587,400원입니다. 주변의 신축 다세대 주택의 실거래가(12,000만원~13,800만원)와 비교할 때, 본 건의 전체 감정가는 다소 높은 수준으로 평가되었습니다. 그러나 본 건은 1989년 건축된 단독주택이며, 지분 매각 대상이라는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본 건은 금산중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 편의 시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 협의 및 관계 설정이 중요합니다. 명도 시 지분 소유자 전원의 협조가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 등기사항에 명시된 바와 같이, 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이로 인해 경매 참여자가 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. (1회로 제한되는 특별매각조건 있음)

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 실제 명도 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 임차인에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 수목: 토지 위에 제시외 건물(창고, 차양) 및 수목(참죽나무)이 존재하며, 이들의 지분가액이 평가에 포함되었습니다. 이는 실제 이용 및 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 충청남도 금산군에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 지분 매각이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 주변 시세 대비 감정가는 전체 부동산 가치 기준으로 볼 때 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 지분 매각으로 인한 실제 취득 금액은 달라질 수 있습니다. 공유자와의 원만한 관계 설정 및 임차인과의 명도 협상이 성공적으로 이루어진다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 잠재가치: 단독주택으로, 향후 토지 이용 계획(제1종일반주거지역) 등을 고려한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어, 권리 분석 측면에서 안정적입니다.

* 지분 투자 기회: 전체 부동산을 취득하기 어려운 경우, 소액으로 지분 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 부동산에 대한 감정가는 158,587,400원입니다.

토지 지분율은 약 18.18%, 건물 지분율은 약 18.18%로, 전체 부동산 가치의 약 18.18%가 본 건의 매각 대상입니다.

이에 따라 본 건 지분에 대한 감정평가액은 약 28,850,089원 (158,587,400원 * 0.1818)으로 추정됩니다.

주변 유사 부동산의 거래 사례(전체 단위 기준)가 4,500만원에서 13,800만원 수준임을 고려할 때, 본 건의 지분 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 공제는 없습니다.

종합적인 판단하에, 본 건 지분에 대한 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 20,000,000원 ~ 25,000,000원

* 권고 입찰가: 약 22,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.