나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600870 [1] 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 '대전월평초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 대전1호선 '갑천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로서 (사용승인일자: 2020.4.8) 외벽: 석재 및 스톤코트 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

도시형생활주택(건축물현황도상 방, 거실, 주방 및 식당, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기, 난방설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(월평동산성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문 및 이해관계인의 부재로 임대 등 기타 상세사항은 미상이며, 건축물 현황도 및 현장조사 등의 탐문조사 내용에 의거 통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600870 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 4층403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 43.12㎡ (약 13.04평)

* 건물면적: 47.99㎡ (약 14.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (등기부상 한국주택금융공사로 확인됨)

* 사용승인일: 2020.04.08

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 '대전월평초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 대전1호선 '갑천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(월평동산성), 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.06.30 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)

* 선순위 임차권: 김미향 (을1)은 보증금 170,000,000원, 전입 2021.02.15, 확정 2021.01.21로 대항력을 갖추고 있음.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 김미향 임차인의 임차보증금 170,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 함.

* 기타 임차인: 박윤은 보증금 3,000,000원, 차임 750,000원이며, 2026.01.02 전입 및 확정하였고 대항력 없음.

* 등기부 요약: 신탁 등기 말소, 주택임차권(김미향, 인수), 가압류(말소), 압류(말소), 강제경매(말소) 등기가 확인됨.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 주거지역으로 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인근에 초등학교 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 주거지 중심의 상권으로 형성되어 있으며, 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대전월평초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대전 1호선 '갑천역' 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 건축물 정보: 2020년 4월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 403호입니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 옥내 기계식 20대, 옥외 기계식 10대 주차 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 김미향 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 조사 어려움: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 상세한 임대차 내역 파악에 어려움이 있었으며, 통상적인 관리상태를 가정하여 평가되었습니다.

* 건축물 노후화: 본 건은 2020년 준공으로 신축이나, 주변에 1995년식의 노후된 다세대 주택 거래 사례도 존재하여, 향후 건물 가치 유지 및 하락 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 월평동에 위치한 2020년식 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 위험 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 김미향의 보증금 170,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 2021년식 '빅토리아힐' 66.738㎡가 210,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 1995년식 '자연빌리지가나동' 65.5㎡는 118,000,000원, 67.82㎡는 88,000,000원에 거래된 사례도 있어 건물 연식에 따른 시세 편차가 큰 편입니다.

* 본건의 감정가는 168,000,000원이나, 임차인 인수 가능성이 있는 보증금 170,000,000원을 고려할 때, 매수인의 실질적 초기 투자 비용은 이를 초과할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건은 임차인 인수 보증금 부분을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필수적이며, 배당 가능 금액에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 컨디션 양호 예상.

* 역세권 인접: 대전 1호선 '갑천역'이 가까워 대중교통 이용이 용이함.

* 정주 여건: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 주변 최근 시세 분석:

* 2021년식 '빅토리아힐' (66.738㎡, 약 20.2평) 2025년 7월 거래가 210,000,000원. 평당 약 10,400,000원.

* 이를 바탕으로 본 건 (47.99㎡, 약 14.52평)의 시장 가치를 산정하면 약 14.52평 * 10,400,000원/평 = 약 151,000,000원으로 추정됩니다.

* 권리분석 시, 김미향 임차인의 보증금 170,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 만약 임차 보증금 170,000,000원 전액을 인수해야 한다면, 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 이 경우, 본건의 추정 시장 가치(약 151,000,000원)를 고려하면, 인수하는 보증금 때문에 실질적인 입찰 가능 금액이 매우 낮거나 없어질 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 임차 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

* 만약 경매 절차에서 임차 보증금 170,000,000원이 전액 배당되어 인수 부담이 없다고 가정할 경우:

* 시장 가치(약 151,000,000원)와 감정가(168,000,000원)를 고려하여, 140,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 하지만, '물건명세서 참고사항'에 명시된 인수 가능성을 항상 염두에 두어야 하며, 만약 보증금 일부 또는 전부를 인수하게 될 경우, 더 낮은 금액으로 입찰하거나 입찰을 포기하는 것이 안전할 수 있습니다.

* 최종적으로, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서, 임차인과의 협상 결과 및 배당 예측을 철저히 분석한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.