나이스옥션 법원경매 청주 2026타경151 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 664 두산위브 센티움 판매시설동 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 소재 "오송호수공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 근린상가, 중소규모공장, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 102호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

음식점(본뉘아시안비스트로)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 기타용지(지원시설용지, 건폐율60%이하, 용적률250%이하 , 건축선 도로변3m) , 지구단위계획구역(오송생명과학단지) , 중로1류(폭 20m~25m) (집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(충북 KAIST부설 AI BIO 영재학교 설립예정지)<교육 환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(충북대학교오송캠퍼스 , 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(충북 KAIST부설 AI BIO 영재학교 설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률> , 국가산업단지 (오송생명과학단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 지원시설구역(2013-06-03)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 전체 건물은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2026타경151 (1)

채권자: 동OOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 664 두산위브 센티움 판매시설동 102호

용도: 근린상가

감정가: 785,000,000원

작성일: 2026-09-14

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 36.33㎡ (약 10.99평)

토지 지분: 36.3302㎡ (약 10.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 107.40㎡ (약 32.49평)

건물 지분: 107.4㎡ (약 32.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건물 관련 정보

건물명: 두산위브 센티움

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 664번지 (오송생명3로 31)

동: 판매시설

호수: 102호

층: 1층 (2층 건물 내)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 용도: 판매시설, 업무시설

사용승인일: 2014년 06월 18일

1.3. 매각물건 정보

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 전체 건물은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 소재 "오송호수공원" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 업무시설, 근린상가, 중소규모 공장, 공원 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

오송생명과학단지 내에 위치하며, 오송역과 인접하여 교통이 편리한 편입니다.

최근 대규모 아파트 단지 입주가 이루어지면서 지역 개발이 활발하게 진행되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

북서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 지구단위계획

지역·지구: 도시지역, 준공업지역, 기타용지(지원시설용지), 지구단위계획구역(오송생명과학단지)

건폐율/용적률: 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하

도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

제한사항:

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역 (교육 환경 보호에 관한 법률) - 충북 KAIST부설 AI BIO 영재학교 설립예정지, 충북대학교오송캠퍼스, 청주교육지원청

절대보호구역 (교육 환경 보호에 관한 법률) - 충북 KAIST부설 AI BIO 영재학교 설립예정지

기타: 국가산업단지(오송생명과학단지), 지원시설구역 (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

- 갑2: 2014-09-22, 소유권이전(신탁등기말소)

- 갑3: 2020-10-16, 소유권이전

- 갑6: 2023-06-23, 소유권이전 (매매)

- 을5: 2023-06-23, 근저당 348,000,000원 (동청주신용협동조합) - 말소기준권리

- 갑7: 2025-01-17, 가압류 20,000,000원 (충북신용보증재단) - 말소

- 갑10: 2026-04-28, 임의경매 300,982,581원 (동청주신용협동조합) - 본 경매의 개시결정

등기부채권 총액: 368,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2023-06-23 접수된 동청주신용협동조합의 근저당 (을5)입니다.

경매 절차에 따라 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑구 권리들)는 모두 소멸합니다.

말소기준권리(을5) 및 그 이후의 모든 권리(갑7, 갑10) 또한 말소됩니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부상 '지상권'은 말소되지 않는 권리에 해당하나, 본건에는 해당사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관례 및 기타: 미상 및 해당사항 없음.

본건의 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없음을 의미합니다. 그러나 임대관계 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 102호 근린상가입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

현재 음식점 '본뉘아시안비스트로'로 이용 중입니다.

건물 전체는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

4.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 소방 설비 등이 되어 있습니다.

4.3. 주변 상권 특성

본건이 위치한 오송생명과학단지는 국가 산업단지로서 관련 업무시설 및 연구기관이 밀집해 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

오송호수공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

혼재된 지역 특성상, 아파트, 업무시설, 근린상가, 중소규모 공장 등이 함께 분포하고 있습니다.

음식점, 편의점(GS25) 등 기본적인 상업시설이 입점해 있으며, 지역 경제 활성화 및 단지 내 입주 기업들의 수요를 흡수할 수 있는 상권입니다.

다만, 오송생명과학단지 내 공공폐수처리시설 용량 포화 및 노후화된 기반시설에 대한 지적은 향후 개발 및 민원 발생 가능성을 시사합니다.

과거 신도시 계획 당시 혐오시설 설치 규정이 있었으나, 예외 규정이 적용될 가능성도 언급된 바 있습니다. 현재 인근에서 축사 악취 민원 관련 보도가 있어, 이와 관련된 잠재적 문제가 있을 수 있습니다.

4.4. 현 이용 현황 (임차인)

현재 음식점(본뉘아시안비스트로)으로 이용 중입니다. 권리분석상 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

* 오송호수공원 인접 (휴식 공간)

* 인근에 다수의 편의점(GS25)이 소재합니다.

* 오송역이 인접하여 KTX 등 광역 교통망 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

* 상대보호구역 (교육 환경 보호에 관한 법률): 충북 KAIST부설 AI BIO 영재학교 설립예정지, 충북대학교오송캠퍼스, 청주교육지원청

* 절대보호구역 (교육 환경 보호에 관한 법률): 충북 KAIST부설 AI BIO 영재학교 설립예정지

* 인근에 오송중학교, 만수초등학교 등이 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 지역 특성

아파트, 업무시설, 공장, 공원 등이 혼재된 지역으로, 각 시설의 특성에 따른 상권 변화 및 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 관련 법규 영향

오송생명과학단지 내 지원시설용지이며, 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 있어 향후 건축 행위나 업종 제한에 영향을 받을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 관련 시설과의 거리 규제 등을 확인해야 합니다.

과거 혐오시설 설치 규정 적용 가능성이 언급되었고, 인근 축사 악취 민원 관련 보도가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 정보의 불확실성

임대 관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 임대 수익성을 예측하기 어렵습니다.

'전체 건물은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중'이라는 점은 향후 건물 관리 및 이용에 있어 관리 주체와의 협의 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 오송생명과학단지 내에 위치한 근린상가로, 탄탄한 배후 수요와 오송역 인접이라는 교통의 이점을 가지고 있습니다. 현재 음식점으로 성업 중이며, 감정가 대비 저렴한 인수 가능성이 있는 물건입니다. 그러나 복합적인 지역 특성, 교육환경보호구역 지정, 과거 혐오시설 관련 이슈, 악취 민원 가능성, 그리고 임대 관련 정보의 미상 등은 투자 전 반드시 심층적인 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다. 중복병합사건이라는 점도 절차적 유의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오송생명과학단지 내 입지로 관련 종사자 및 배후 주거 단지의 수요 확보 용이.

* 오송역 인접으로 우수한 교통 접근성.

* 현재 성업 중인 음식점 운영으로 안정적인 수익 창출 가능성.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 오송호수공원 인접으로 쾌적한 환경.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 감정가 785,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 물건의 현재 상태, 임대차 관계, 향후 예상 임대 수익률.

* 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 분석.

* 상기 명시된 잠재적 리스크(지역 특성, 규제, 악취 문제 가능성 등)에 대한 정밀 현장 조사 결과.

* 오송생명과학단지의 미래 가치 및 개발 계획.

* 본 경매 사건의 유찰 횟수 및 경쟁률 추이.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 투자 비용으로 산정하면 됩니다.

최종 입찰가는 상기 요소들을 면밀히 분석한 후, 본건의 가치를 최대한 반영하되 리스크를 감안한 합리적인 수준으로 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.