나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50471 [1] 충청북도 진천군 진천읍 산척리 111-194 주1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 상신리 소재 "우렁터마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건(2): 대체로 사다리형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 본건(3),(10): 2필 일단의 토지로, 대체로 부정형의 토지로, 공장용지 등으로 이용중임. 본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 묵전(휴경지) 등 임. 본건(5): 대체로 부정형의 토지로, 묵전(휴경지) 등 임. 본건(6): 대체로 사다리형의 토지로, 묵전(휴경지) 등 임. 본건(7): 대체로 삼각형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 본건(8): 대체로 사다리형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 본건(9): 대체로 사다리형의 토지로, 임야 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조 본건(2): 본건이 도로로 이용중이며, 북서측 본건(8)도로부지상 도로와 연계됨. 본건(3),(10): 본건 북서측으로 도로로 이용중인 본건(2)와 연계됨. 본건(4): 지적도상 맹지임. 본건(5): 지적도상 맹지임. 본건(6): 지적도상 맹지임. 본건(7): 본건이 도로로 이용중이며, 본건(8)도로부지(지적도)상 도로와 연계됨. 본건(8): 본건이 도로부지(지적도)이며, 도로 등으로 이용중임. 본건(9): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(진천 이상설생가)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(2015-06-11)(중부선)<고속국도법>, 도로구역(2021-10-26)(중부선(제35호))<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(2015-06-11)(중부선)<고속국도법>, 역사문화환경보존지역(진천 이상설생가)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(2): 공부상 지목이 "공장용지" 이나, 현황, "도로 등" 임. 본건(7): 공부상 지목이 "공장용지" 이나, 현황, "도로 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 도로 및 인접도로의 사실적 성격 및 인허가 내용 등에 따른 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을 수밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(1): 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, -외벽: 판넬 마감 등. -내벽: 판넬 마감 등. -바닥: 페인팅 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(1): 공장 등 임.

설비내역

본건(1): 화재설비(작동여부 불분명) 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건(1)은 현황 전기 인입공사가 중단된 것으로 목측되는바 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록2,7,8번 토지는 지분 매각임.
제시외 건물 포함. 목록3번 및 목록10번 지상 소재 컨테이너 박스 각 1동 매각 제외.
목록9번 토지 인접 지상에 분묘가 소재하고, 본건 토지와 경계가 불분명.
목록4,5,6번 토지에 대하여 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급 여부를 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50471 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 산척리 111-194 주1 (신주소: 충청북도 진천군 상신2길 43)

* 용도: 공장

* 감정가: 2,967,326,600원

* 토지면적: 12,452.00㎡ (약 3,766.48평)

* 건물면적: 816.37㎡ (약 246.97평)

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각 (단, 목록2,7,8번 토지는 지분 매각)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진천농업협동조합 (경매 신청자)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 진천군 진천읍 상신리 소재 "우렁터마을" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입은 가능하나, 인근 간선도로 및 버스정류장 소재에도 불구하고 전반적인 교통 상황은 불편한 것으로 평가됩니다.

* 도로상태:

* 본건(2): 도로 등으로 이용 중이며, 북서측 본건(8) 토지와 연계됩니다.

* 본건(3),(10): 2필 일단의 토지로 공장용지 등으로 이용 중이며, 북서측 본건(2) 토지와 연계됩니다.

* 본건(4),(5),(6): 지적도상 맹지이며, 묵전(휴경지) 등으로 이용 중입니다.

* 본건(7): 도로 등으로 이용 중이며, 본건(8) 토지와 연계됩니다.

* 본건(8): 본건이 도로부지(지적도)로 이용 중이며, 도로 등으로 이용됩니다.

* 본건(9): 지적도상 맹지이며, 임야 등으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 일대는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형)입니다.

* 대부분의 필지는 가축사육제한구역(700m 이내)에 해당합니다.

* 일부 필지(3, 7, 8, 9, 10)는 준보전산지에 해당합니다.

* 본건(3) 및 (10)은 진천 이상설 생가와 관련된 역사문화환경보존지역에 속합니다.

* 본건(8) 및 (10)은 중부선 고속국도법상 접도구역 및 도로구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (2022.09.07) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2,700,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 소유권이전청구권 가등기: 갑7 (2024.11.25) 주식회사케이이엔지. 본 가등기는 말소되지 않으며 매수인이 인수합니다. 만약 가등기에 따른 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 지상권 설정등기: 을3 (2022.04.14) 진천농업협동조합. 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서에 지상권자의 말소 동의서가 제출되었다는 내용이 있어 인수 여부가 불확실합니다. 입찰 전 반드시 해당 내용을 재확인해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류 등은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)한정산업

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, "우렁터마을" 인근입니다.

* 상업 및 주거 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변에 진천 이상설 생가가 있어 역사문화 환경이 보존되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 마을: "우렁터마을" 인근입니다.

* 문화 시설: 진천 이상설 생가가 소재합니다.

* 기타 편의시설, 의료 시설, 교육 시설 등에 대한 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건(2026타경50471) 외 다른 경매 사건(예: 2026타경50691)이 존재할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록4,5,6번 토지는 지분 매각되는 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수인이 제출한 보증금이 몰수될 수 있으니, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 목록9번 토지 인접 지상에 분묘가 소재하며, 본건 토지와의 경계가 불분명합니다. 분묘 관련 권리 행사 가능성 및 토지 이용 제약이 있을 수 있습니다.

* 선순위 지상권: 등기부상 '인수'로 기재된 지상권(을3, 2022.04.14.)이 존재하나, 물건명세서에 말소 동의서가 제출되어 인수 여부가 불확실합니다. 추가 확인이 필요한 사항입니다.

* 토지 지분 매각: 목록2,7,8번 토지는 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 토지 전체에 대한 소유권을 확보할 수 없습니다.

* 건물 상태: 본건(1) 건물은 현황 전기 인입 공사가 중단된 것으로 추정됩니다. 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 목록4,5,6,9번 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소유권 상실 위험: 소유권이전청구권 가등기(갑7)를 인수하게 되므로, 추후 가등기권자에 의해 소유권을 상실할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 충청북도 진천군 진천읍에 위치한 공장용 부동산으로, 감정가는 약 29.6억 원입니다. 토지 약 3,766평, 건물 약 247평 규모로 제시되었습니다. 다양한 법적 권리 관계와 특수 사항이 복합적으로 존재하여, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 특히, 매수인이 인수해야 하는 가등기로 인한 소유권 상실 위험, 일부 토지의 지분 매각, 맹지, 분묘 존재, 농지 취득 자격 증명 필요성 등은 입찰 전 반드시 심층적으로 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 약 3,766평의 광대한 토지 면적은 잠재적 가치가 있습니다.

* 공장 용도 적합성: 공장으로 사용 가능한 용도 지역 및 건물 구조를 갖추고 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성을 내포하고 있는 지역입니다.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 임야가 혼재되어 있어, 지역 특성을 활용한 다양한 사업 추진이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 인수되는 주요 권리:

* 소유권이전청구권 가등기 (주식회사케이이엔지): 인수 (소유권 상실 위험 존재)

* 지상권 설정등기 (진천농업협동조합): 인수 가능성 (말소 동의서 제출로 인한 불확실성 존재)

본 건은 다수의 복합적인 권리관계와 잠재적 리스크가 존재하므로, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수되는 가등기의 위험 비용, 분묘, 맹지 토지, 농지 취득 자격 문제 등 제반 리스크를 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다. 이러한 분석을 바탕으로 감정가 대비 적정 낙찰가율, 유사 물건 시세, 법률적 위험 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.