나이스옥션 법원경매 청주 2026타경148 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66 지웰에스테이트오피스텔 7층732호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘솔밭중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제7층 제732호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

오피스텔(복층구조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복6차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

복대동 288-66 : 일반상업지역, 상업용지(건폐율80%이하, 용적률600%이하, 높이15층이하, 건축한계선(대로변5m, APT경계1.5m)), 지구단위계획구역(대농3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원 2026타경148 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66번지 지웰에스테이트 오피스텔 7층 732호입니다.

건물 용도는 오피스텔이며, 건물면적은 32.91㎡ (약 9.96평)입니다. 토지면적은 7.81㎡ (약 2.36평)입니다.

감정평가액은 121,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 하OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 위치하며, '솔밭중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 왕복 6차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 상업용지, 지구단위계획구역(대농3지구)에 해당하며, 건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 15층 이하 등의 규제가 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

주변에 학교(솔밭중학교)가 위치하며, 상업지역에 속해 있어 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 11월 15일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 97,440,000원)입니다.

경매개시결정은 2026년 04월 27일 하나은행에 의해 청구금액 73,270,299원으로 이루어졌습니다.

등기부등본 상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 압류(청주세무서장, 청주시) 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 최성빈 씨가 있으며, 보증금 2,000,000원, 차임 650,000원에 2026년 03월 04일 전입하였습니다.

최성빈 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인 관련하여 인수되는 채무 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 복대동 일대는 아파트 단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

일반상업지역에 속해 있어 주변으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 편의시설 등이 발달해 있을 가능성이 높습니다.

인근 솔밭중학교로 인한 배후수요 및 상업시설 종사자들의 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔로, 복층 구조로 이용 중에 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 주변으로 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

교통 여건이 양호하여 시내 이동 및 타 지역으로의 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인의 대항력이 없으므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 협조 여부에 따라 다소의 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

건축 연도(2016년)가 비교적 최신에 속하나, 향후 발생할 수 있는 건물 노후화에 따른 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

부동산 시장의 변동성에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 복대동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 오피스텔입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인이 존재합니다.

향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 복대동 지역의 편리한 교통 및 생활 환경.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 후순위 권리는 소멸 예정.

* 부담 없는 임차인: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 오피스텔 수요: 주변 상업 및 주거 지역의 임대 수요 기대.

* 복층 구조: 일반 오피스텔 대비 공간 활용성 우수.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(32.91㎡)의 12층 오피스텔이 2026년 5월 29일에 105,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 7층으로 해당 거래 사례보다는 낮은 가격대를 형성할 수 있으나, 감정가(121,000,000원) 또한 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 105,000,000원 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 최대 115,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

이를 종합하여 예상 입찰가는 110,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.