나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503464 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 219-4 주안네오빌주상복합 6층아파트604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안체육공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,오피스텔,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상12층건 내 제6층 제아파트604호로서, (사용승인일:2011.11.10) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 원룸형아파트로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 다소 완만한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약18m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

- 원룸형 아파트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503464 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 219-4 주안네오빌주상복합 6층아파트604호

용도: 아파트 (원룸형)

감정가: 67,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.01㎡ (약 1.21평)

토지지분: 4.0145㎡ (약 1.21평)

건물면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물지분: 17.51㎡ (약 5.30평)

전용면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

공급면적: 제공된 정보에는 개별 호실의 공급면적에 대한 직접적인 명시는 없으나, 유사 면적대의 타입(28.66m²/17.51m²)이 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안체육공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역 (2025-12-08)

* 방화지구 (2022-06-13)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 철도보호지구 (2016-07-30)

* 중점경관관리구역 (2023-09-20)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) - 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

주안2·4동 재정비촉진지구 계획과 관련하여 도로 확보 및 기반시설 조정 등 개발 계획이 진행 중이나, 본 물건 자체의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 엔엔케이건설주식회사 (2011-11-22)

* 소유권이전: 전승미 (2011-12-19)

* 주택임차권: 강지석 (65,800,000원) - 말소 예정 (2024-05-14)

* 소유권이전: 서상철 (2022-05-30)

* 강제경매개시결정 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2026-04-29)

등기부채권 총액: 65,800,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (강지석)

보증금: 65,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2022-04-11

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.04.29.) 보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 말소 예정으로, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인접한 주안체육공원은 쾌적한 환경을 제공하며, 주변 오피스텔 및 근린생활시설은 임대 수요를 뒷받침합니다. 원룸형 소형 아파트로서 안정적인 임대 회전율을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축년도: 2011년 11월 10일 사용승인.

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상12층 건물 내 6층 604호.

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.

창호: 샷시 창호.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 주안체육공원 인접.

* 단지 내 또는 인근에 오피스텔 및 근린생활시설 존재.

* 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인근에 숙박시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 내부를 확인할 수 없어 정확한 현황 파악에 어려움이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 인수 조건 변경 내용에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 향후 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 원룸형 소형 면적: 17.51㎡ (약 5.30평)의 매우 작은 면적으로, 주 사용층 및 투자 가치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 매각 후 소유권 취득 시점에 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 소형 원룸형 아파트로, 주안체육공원 인접 및 교통 편의성이 장점입니다. HUG가 채권자이자 임차인으로 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권은 소멸될 가능성이 높아 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 내부 확인 불가 및 HUG 인수조건 변경 등은 리스크 요인이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물 (2011년 준공) 및 주안체육공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 1인 가구 수요를 겨냥한 소형 원룸형 아파트.

* HUG 관련 권리관계 명확화 시 안정적인 소유권 확보 가능.

* 낮은 총 채권액.

9. 예상 입찰가

감정가: 67,000,000원

인수 보증금: 0원

내부 미확인, HUG 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 53,600,000원 ~ 60,300,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.