나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30968 [1] 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 108동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '모담초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(운양역/김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물내의 제6층 제604호로서, (사용승인 : 2013.06.26) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30968 (1)

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30968 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 108동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 615,000,000원

토지면적: 58.95㎡ (약 17.8평)

토지지분: 58.95㎡ (약 17.8평)

건물면적: 106.07㎡ (약 32.08평)

건물지분: 106.07㎡ (약 32.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '모담초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 형태의 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있고 지하철 김포골드라인 운양역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 중 제6층 제604호이며, 2013년 6월 26일에 사용승인되었습니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류에 접합된 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물 및 진입표면 제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 2024년 6월 17일자 신한은행 근저당 (을11)입니다.

* 등기부 요약:

* 을11 근저당 (신한은행, 2024-06-17, 465,300,000원) - 말소기준권리

* 을13 근저당 (주식회사아이엠캐피탈, 2025-04-22, 72,000,000원)

* 갑21 압류 (김포시, 2026-01-26)

* 갑23 임의경매 (주식회사아이엠캐피탈, 2026-04-27, 64,444,582원)

* 갑24 압류 (국민건강보험공단, 2026-07-06)

* 갑26 압류 (김포세무서장, 2026-09-08)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 주의사항: 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상인 경우 실제 거주 중인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 운양동 행정복지센터, 마트, 영화관, 업무상업시설 등이 자리하고 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 청수공원과 김포한강야생조류생태공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있으나 이는 규제 사항으로 실제 시설이 존재하는 것은 아닙니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 단지 북동측 인근에 모담초등학교가 위치해 있으며, 하늘빛초·중학교, 김포제일고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 김포골드라인 운양역을 도보로 이용 가능하며, 김포한강로 및 김포대로 등 주요 도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의 및 문화시설: 인근 근린생활시설과 상업시설을 통해 다양한 쇼핑 및 여가 활동이 가능하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 풍경마을 한강한라비발디

* 준공년월: 2013년 6월 26일

* 총 세대수: 857세대

* 총 동수: 12개동

* 최고 층수: 19층 (본건 6층)

* 주차: 세대당 1.54대 (총 1,327대, 지하주차 1,320대)

* 전용면적: 106.07㎡ (약 32.08평)

* 분양면적: 단지별 총면적이나 동별 총면적은 제공되었으나, 개별 세대의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. 제공된 건물면적(106.07㎡)이 전용면적에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 관리비, 명도, 공실 등의 측면에서 보다 세심한 주의가 요구될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 고도지구, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등 다수의 도시계획시설이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약 사항이 있을 수 있습니다.

* 공항 관련 규제: 장애물제한표면구역 및 진입표면구역에 해당하여 공항 운영과 관련된 규제가 적용될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이며 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김포골드라인 운양역 역세권에 위치하며, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 아파트입니다. 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 106.07㎡(약 32.08평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대관계 미상 등은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김포골드라인 운양역 도보 이용 가능, 주요 도로 접근성 양호.

* 쾌적한 주거 환경: 인근 공원 및 녹지 공간 풍부, 아파트 단지 내 다양한 편의시설.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 지역 개발 잠재력: 김포 한강신도시에 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가 615,000,000원 대비 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례는 2026년 6월 8일 575,000,000원, 2026년 7월 26일 532,000,000원입니다. [cite:inf]

이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 550,000,000원에서 580,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 최근 실거래가를 바탕으로 하며, 입찰 참여자 수 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.