나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503435 [1] 인천광역시 부평구 부평동 471-3 경성아트맨션 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개서초등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 1호선, 인천1호선 "부평역", 1호선 "부개역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상5층 내 제가동 제5층 제502호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503435 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 471-3 경성아트맨션 가동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 98,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적: 35.40㎡ (약 10.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부개서초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 및 인천1호선 부평역, 1호선 부개역이 인근에 위치하고 있습니다. 또한 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 23일 접수된 동안산세무서장의 압류(갑12)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

을구 7번 순위의 주택임차권(권리자: 여성욱, 금액: 98,000,000원)이 등기되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(여성욱)는 보증금 98,000,000원, 차임 0원에 해당하며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 2,169,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 주거시설과 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 특히 부평역 인근은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발하여 배후 주거 수요가 높습니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔 등이 다수 분포하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

단지 인근에 부개서초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

부평역 및 부개역을 중심으로 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인(여성욱)의 보증금 98,000,000원은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경과 관련된 세부 사항이 향후 관리비 정산 등에 영향을 줄 수 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 경매로 인한 매각은 허가 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만, 관련 법규는 변동될 수 있으므로 입찰 전 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2001년에 준공된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 권리관계는 명확하며, 임차인의 보증금은 인수되지 않아 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경과 관련된 세부 사항에 대한 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역, 부개역 등 더블 역세권에 가까워 교통 편의성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대, 다가구, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 주택 수요가 꾸준합니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리로서, 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* HUG 관련 채권자: HUG가 채권자이므로, 채권 회수를 위한 경매 진행이 확실시됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 98,000,000원입니다.

인근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 38.94㎡ (2001년 건축)가 70,000,000원에 거래되었고, 56.08㎡ (2002년 건축)가 123,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 35.40㎡의 건물 면적을 가진 2001년 건축물이며, 5층에 위치하고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 임차인 보증금 98,000,000원은 인수하지 않습니다.

따라서, 감정가 98,000,000원을 기준으로 80~90% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적인 시각으로 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 78,000,000원 ~ 88,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

투자가치는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 더욱 정확하게 판단하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.