나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503450 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-102 엄지파크빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재하는 "인천도화초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건내 중 제3층 제301호로서, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호(수봉지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~2026. 8.25.), 지적재조사사업지구(도화5지구 지적재조사사업 예정지구(인천광역시 미추홀구 공고 제2025-1847호)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 624-102 엄지파크빌 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원으로 책정되었으며, 토지면적은 23.16㎡(약 7.01평), 건물면적은 36.39㎡(약 11.01평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 엄지파크빌

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 제3층 제301호

* 건축일자: 2003년 1월 22일 (사용승인일 기준)

* 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등

* 창호: 하이샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '인천도화초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

주변 지역은 주거 단지가 밀집해 있으며, 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 지도상으로 확인되는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류(을구 7번)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김태우)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-13

* 확정일자: 2022-12-20

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 권리 분석 요약

등기부등본상 을구 7번의 주택임차권(권리자: 김태우, 금액: 85,000,000원)이 확인되나, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문이며, 이에 따라 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 즉, 경매 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리)

* 갑구 7번: 국민건강보험공단 압류 (말소기준권리, 2023-12-14)

* 을구 7번: 주택임차권 (김태우, 85,000,000원, 말소 예정)

* 갑구 8번: 주택도시보증공사 강제경매 (채권자, 85,000,000원, 말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 도화동 일대는 주거지역이 형성되어 있으며, 주변으로 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다. 초등학교가 인근에 있어 배후 주거 수요가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 이용상태

본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

5.2. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지 및 도로

* 토지 형상: 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사 및 관련 자료에 의거하여 내부 상태를 추정하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 경매 참여 시 내부 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26 ~ 2026.8.25), 지적재조사사업지구

특히, 일반상업지역으로 용도지역이 지정되어 있어 향후 건물 이용 또는 건축에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재는 공동주택으로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2003년)이라는 장점이 있습니다. 특히, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 이점으로 작용합니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 불가했던 점과 일반상업지역 등 복합적인 토지이용계획은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (총 0원)

* 비교적 신축 건물 (2003년 준공)

* 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,000,000원입니다. 유사 건물의 최근 실거래가를 고려할 때, 건물 연식(2003년 준공) 및 입지 조건 등을 감안하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 최근 주변 다세대주택의 실거래가는 약 4,500만원에서 5,000만원 선으로 파악됩니다. 본 건물의 연식이 신축에 속하고 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여 65,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 80% 수준이며, 주변 실거래가보다는 높지만 건물 연식과 감정가를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.