나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503385 [1] 인천광역시 서구 검암동 678-8 프리스틴 106동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재“간재울초등학교”남측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 본건 일대는 동류형의 다세대주택 및 연립주택, 중.소규모의 아파트 등이 주를 이루고 있으며, 인근에 각종 근린생활시설 및 생활편의시설, 각급 학교 등이 소재하는 등 전반적인 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트 마감. 창 호 : 하이샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급,배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 승강기, 도시가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 건물 내부 현황도를 첨부하지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503385 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 678-8 프리스틴 106동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000원

면적:

* 토지: 29.58㎡ (약 8.95평)

* 건물: 49.74㎡ (약 15.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가일: 2026년 08월 24일 (물건명세서 작성일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 “간재울초등학교” 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 일대는 동류형의 다세대주택, 연립주택, 중소규모 아파트 등이 밀집한 지역이며, 각종 근린생활시설, 편의시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중교통 이용 상황도 보통 수준입니다.

* 토지: 본건 토지는 세장형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 14일자 국(인천지방검찰청) 압류 (갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 을구 순위 8번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 강제경매 개시결정: 2026년 4월 28일, 채권자 주택도시보증공사 (채권액 162,000,000원).

* 가압류: 2025년 2월 14일, 채권자 주식회사대한채권관리대부 (채권액 8,025,139원).

* 주택임차권: 2023년 7월 21일 등기, 권리자 강용진 (보증금 162,000,000원), 전입 2021-06-10, 확정 2021-05-12. (을8, 말소됨)

* 등기부채권 총액: 170,025,139원입니다.

* 임차인 현황:

* 오 (오성환): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-05. 대항력 없음.

* 강 (강용진, 주택도시보증공사): 보증금 162,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-10, 확정 2021-05-12. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 검암동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 충족하는 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 인천 서구 검암동 636-12 풀하우스 101동 (2026년 1월, 30.72㎡, 9300만원) - 약 302.7만원/㎡

* 인천 서구 검암동 645-5 몽베르타운하우스2차 (2026년 1월, 72.87㎡, 18300만원) - 약 251.1만원/㎡

* 인천 서구 검암동 616-1 뉴베스트 (2026년 1월, 62.67㎡, 17900만원) - 약 285.6만원/㎡

* 본건 건물 면적(49.74㎡)을 고려할 때, 제곱미터당 시세는 약 251만원 ~ 303만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 감정가 171,000,000원 (약 344만원/㎡) 대비 최근 거래 사례의 시세가 다소 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 비교 분석이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 간재울초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설 및 편의시설이 주변에 분포하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련: 해당 임차권(강용진)은 등기부상 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

* 건물 내부 현황 미확인: 감정평가 시 이해관계인 부재로 건물 내부 현황도가 첨부되지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상입니다. 따라서 실제 내부 상태 및 현황 파악이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 본건은 주거지역 및 학교 인근에 위치하고 있어, 일반적인 검색 결과 및 제공된 정보를 바탕으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 나타나 낙찰 후 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 거래 사례의 시세가 다소 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 등기부상 말소되었으나, 추가적인 확인을 통해 인수 여부를 명확히 하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

* 주변 개발 계획 또는 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 최근 거래 사례 분석 시 추정 시세: 약 125,000,000원 ~ 150,000,000원

* 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점, HUG 관련 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 약 85% 수준인 145,000,000원을 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.