나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503403 [1] 인천광역시 서구 경서동 762-7 현창캐슬빌라 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2011-9-28) 외벽: 드라이비트 및 석재붙임 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 자주식 주차장, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))에 해당함.

공부와의 차이

-본건은 구분건물 1세대(404호)로서 등기사항전부증명서상 면적(46.53㎡)과 집합건축물대장상 면적(44.88㎡)이 상이하여 집합건축물대장 상의 면적으로 감정평가하였으니 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

등기사항전부증명서상 면적(46.53㎡)과 집합건축물대장상 면적(44.88㎡)이 상이하여 집합건축물대장상 면적으로 감정평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503403 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 762-7 현창캐슬빌라 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000원 (1억 1,100만원)

토지면적: 31.78㎡ (약 9.61평)

토지지분: 31.78㎡ (약 9.61평)

건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평) (집합건축물대장 기준)

건물지분: 44.88㎡ (약 13.58평) (집합건축물대장 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

준공연도: 2011년 (사용승인일: 2011-09-28)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제404호

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 05월 09일 시흥세무서장의 압류입니다.

주요 권리관계:

* 채권자이자 강제경매 신청자는 서울보증보험입니다.

* 등기부채권 총액은 105,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-09

* 확정일자: 2019-07-28

* 배당신고일자: 2023-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임차인 현황상 금액은 있으나 실제 배당 가능 여부 및 최종 인수 여부는 매각기일 배당표 확정 시 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (을구 9번 주택임차권은 말소 예정)

1.4. 상권 및 생활정보

주변 환경: 본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 경서초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

면적 상이: 등기사항전부증명서상 면적(46.53㎡)과 집합건축물대장상 면적(44.88㎡)이 상이합니다. 감정평가는 집합건축물대장상 면적으로 이루어졌으므로, 이 점을 유의해야 합니다.

토지거래허가구역: 과거 지정되었으나 (2025.8.26~2026.8.25), 현재는 지정 기간이 만료되었습니다. (외국인 등의 주택용도 취득 제한)

SGI 인수조건 변경: 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있으나, 임차권 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 위험은 해소된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 준공 15년차를 맞이하고 있습니다. 경서초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다. 권리 관계는 복잡하지 않으나, 등기부와 건축물대장 간 면적 상이, 과거 토지거래허가구역 지정 이력 등이 존재합니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 경서초등학교 인근의 입지: 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 44.88㎡)의 다세대주택이 2026년 1월에 7,600만원에서 9,000만원 사이로 거래되었습니다.

본건은 4층으로, 비교적 높은 층수에 해당합니다.

이를 고려할 때, 시장 가격은 약 8,000만원 초반에서 9,000만원 중반으로 추정됩니다.

감정가 111,000,000원에 비해 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.