나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503402 [1] 인천광역시 서구 경서동 738-12 1동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제3층 제303호로서 (사용승인일: 2012.08.17.) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2026타경503402 (1) 사건번호를 가진 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 경서동 738-12 1동 3층303호이며, 용도는 도시형생활주택으로 건축 승인일은 2012년 8월 17일입니다.

감정평가액은 103,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있고 SGI 인수조건 변경이 있는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

토지 면적은 30.35㎡ (약 9.18평)이며, 건물 면적은 47.64㎡ (약 14.41평)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, '경서초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물건 북동측으로는 약 8m, 서측으로는 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래허가구역으로 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요하며, 해당 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 조사일 기준 만료가 임박한 상태입니다.

주변에는 경서초등학교, 경서중학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 지도 검색 결과 인근에 대규모 혐오시설은 발견되지 않아 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 시흥세무서장의 압류(2022년 2월 3일 접수)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

여기에는 소유권 이전, 각종 압류, 그리고 을구 7번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 119,000,000원)이 포함됩니다.

특히, 을구 7번 주택임차권은 임차인이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며, 양수인(서울보증보험주식회사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각 절차를 통해 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황을 살펴보면,

임차인은 한국토지주택공사 (서울보증보험주식회사 관련)이며, 보증금은 119,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 3월 19일이며, 확정일자는 2020년 12월 28일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 서구 경서동은 주거지 중심의 상권이 형성된 지역입니다.

인근에 경서초등학교와 경서중학교가 있어 교육 관련 상권이 발달한 특징을 보입니다.

단지형 다세대주택 및 도시형 생활주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

또한, 근린생활시설이 주변에 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 경서초등학교와 경서중학교가 도보 통학이 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

교통 면에서는 차량 진출입이 편리하며, 인근 버스 정류장을 이용해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 수요를 충족시킬 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래허가구역에 해당하며, 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료가 임박했습니다. 낙찰자가 외국인인 경우, 허가 기간 만료 후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 할 수 있습니다.

또한, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 낙찰 후 SGI(서울보증보험)와 관련된 인수 조건에 대해 명확히 확인하는 절차가 필요할 수 있습니다.

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있었으나, 등기부등본 확인 결과 대항력 없는 임차인이 존재하며 매각으로 소멸될 예정이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 경서동에 위치한 이 도시형생활주택은 경서초등학교 인근에 자리하여 우수한 주거 환경과 교육, 교통 접근성을 제공합니다.

등기부상 확인된 주택임차권은 대항력이 없으며 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없습니다.

토지거래허가구역 지정 만료 임박 및 SGI 인수조건 변경 사항은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서의 경쟁력 있는 입찰을 통해 투자 기회를 모색할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 초등학교와 중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 매우 유리합니다.

* 편리한 교통 환경: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 수요: 도시형 생활주택 및 다세대주택 밀집 지역으로 일정한 배후 수요가 확보되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건(동일 지번, 유사 면적, 동일 층수)을 가진 인근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 1월 8일에 90,000,000원에 거래된 사례가 확인되었습니다.

현재 감정가는 103,000,000원이지만, 최근 실거래가 90,000,000원을 주요 참고 자료로 삼는 것이 합리적입니다.

토지거래허가구역 지정 만료 임박 및 SGI 인수조건 변경 등 특이사항을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 85,000,000원부터 95,000,000원 사이의 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.