나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503364 [1] 인천광역시 남구 문학동 341-13 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층/지하1층 건내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2001-10-26) 외벽: 장식석재붙임 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-24)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

'남강쉐르빌'로 통칭되며, 공동현관 윗부분 외벽에 '102'가 표식되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503364 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 341-13 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 20.16㎡ (약 6.10평)

건물면적: 33.96㎡ (약 10.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2001년

층수: 4층 (총 4층)

총세대수: 15세대

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 공원, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다. (1)

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. (1)

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접해 있습니다. (1)

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 4월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑6) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 등기부등본 상 을구 7번 주택임차권(도해창, 110,000,000원)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. (1, 1)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (도해창)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 1월 17일

확정일자: 2023년 1월 17일

배당신고일자: 2024년 12월 9일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (1)

* 집합건물 등기부 요약 상 을구 7번 주택임차권은 말소 처리되어 있습니다. (1)

등기부채권 총액: 110,000,000원

4. 상권분석

본건은 다세대주택 지역에 위치하여 주거지로서의 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변시설: "문학초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (1) 또한 공원 및 근린생활시설이 주변에 있습니다. (1)

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (1)

교육: 문학초등학교가 도보 거리에 있습니다. (2, 4)

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 본건 소재지(인천광역시 미추홀구 문학동 341-13) 주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 해당 임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (1)

건물 노후도: 2001년 준공된 건물로, 유사 연식의 타 건물 대비 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성된 사례가 있어 면밀한 시세 조사가 필요합니다. (2, 5)

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 각종 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다. (1)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 문학초등학교 인근에 자리하여 주거 입지 조건이 양호합니다. 강제경매 사건으로 진행되며, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의로 임차인 관련 권리 관계는 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 2001년 준공된 건물로 동 연식의 인근 다세대주택 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성된 점은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 교육 환경: 문학초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 매력적입니다.

양호한 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

권리관계 명확성: 임차인 관련 권리 문제가 말소될 것으로 예상되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

비교적 저렴한 초기 투자 가능성: 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰 시 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다.

유사 건물의 최근 매매 사례 분석 결과, 2001년식 59.58㎡(약 18평) 다세대주택이 81,000,000원에서 118,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (2) 또한, 2016년식 45.194㎡(약 13.67평) 다세대주택이 121,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (3)

본건은 2001년식 33.96㎡(약 10.27평)의 면적을 고려할 때, 유사 연식의 거래 사례 가격을 적용하면 약 4,600만원에서 6,700만원 수준으로 추정됩니다. (2, 3)

그러나 감정평가액이 9,200만원으로, 최신 연식의 거래 사례와 유사한 평당 단가를 반영하고 있어, 해당 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

이에 따라, 낙찰가율 80~90% 수준을 고려하고, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.