나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503352 [1] 인천광역시 서구 심곡동 332-10 동원주택 3동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천2호선'서구청역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상4층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형인 토지로서 현황 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 서측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경503352 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 심곡동 332-10 동원주택 3동 4층403호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

110,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 27.08㎡ (약 89.52평)

건물면적: 48.29㎡ (약 160.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천2호선 '서구청역' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 서구청역)이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건의 출입은 본건 서측의 포장도로를 이용합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2026.08.25까지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 말소기준권리(갑15, 시흥세무서 압류) 이하 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 김효성: 전입 2016-01-15, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

- 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 보증금 및 차임 여부, 거주 사실 등에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 인수 금액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사): 전입 2021-05-20, 보증금 100,000,000원, 확정일자 2021-04-21, 배당신고일자 2023-09-20, 대항력 없음.

- 해당 임차인은 대항력이 없으며, 을구 10번 주택임차권으로 등기되어 있습니다.

- 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 10번 임차권이 언급되었으나, 양수인(서울보증보험)의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 높습니다. 따라서 명확한 소멸 여부를 잔금 납부 시점까지 최종 확인해야 합니다.

3.3. 특이사항

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있으며, 이는 상기 을구 10번 임차권(LH)의 말소 동의와 관련된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 인천광역시 서구 심곡동 일대는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 서구청 등 행정기관이 밀집해 있어 관련 업무 시설도 일부 분포합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월) 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 심곡동 325-9: 2018년 건축, 48.48㎡, 153,000,000원 (약 315만원/㎡)

* 인천광역시 서구 심곡동 335-15: 2001년 건축, 34.72㎡, 60,000,000원 (약 173만원/㎡)

* 인천광역시 서구 심곡동 334-5: 1995년 건축, 51.9㎡, 105,000,000원 (약 202만원/㎡)

4.3. 시세 분석

본건(48.29㎡)은 면적이 2018년식 채움빌리지(325-9, 48.48㎡, 1.53억)와 유사하나, 건축 연도(명확하지 않으나 1995년식 334-5와 비교 시)를 고려하면 해당 거래가보다는 낮게 형성될 수 있습니다. 1995년식 334-5(51.9㎡, 1.05억)의 사례를 참고할 때, 본건의 현재 시세는 건축 연도를 감안하여 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천2호선 서구청역 역세권으로 교통이 편리하며, 인근에 버스정류장, 근린생활시설, 공공기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 학교 등 교육 시설과 병원(성민병원, JS노송병원 등) 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역으로 다세대주택, 아파트 등이 많아 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 김효성

가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 보증금 존재 가능성이 있으며, 이를 인수할 경우 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 금액 확인 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 2026년 08월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 건물 노후화

건축 연도가 오래되었을 가능성이 높아, 향후 유지보수 및 수리에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 유흥업소 및 모텔

서구청역 주변에 모텔 및 유흥업소가 일부 존재하지만, 검색 결과에 따르면 비교적 안전한 지역으로 평가됩니다. (자료 참고)

7. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 서구청역 인근 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김효성의 보증금 및 차임 미상 건이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 인수 금액 확인 없이는 투자가 매우 신중해야 합니다. SGI 인수 조건 변경 및 을구 10번 임차권 말소 동의 건 또한 최종 소멸 여부를 명확히 해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 서구청역 역세권 입지: 향후 역 주변 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 면적 대비 합리적인 감정가: 대항력 임차인 위험을 제외하면 고려 가능.

* 주거 편의성: 기본적인 생활 인프라 접근 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 실거래가(2026년 1월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(48.29㎡) 및 연식(1995년~2001년 추정)을 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(1.1억)는 현재 시세 대비 다소 낮거나 비슷한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 인수 보증금

* 김효성: 보증금 0원 (확인 필요). 현재 '미상' 상태로, 인수 시 추가 비용 발생.

* 서울보증보험(LH): 100,000,000원 (말소 예상).

따라서, 김효성 임차인의 보증금이 0원이라는 명확한 확인이 이루어질 경우, 인수 보증금은 0원으로 간주할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인 김효성의 보증금 및 차임이 '0원'이라는 사실이 명확히 확인된다는 가정 하에, 그리고 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

제안 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

중요 주의사항:

상기 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인 김효성의 보증금 및 차임이 0원이라는 가정하에 산정되었습니다. 만약 해당 임차인에게 실제 보증금이 존재하고 이를 인수해야 하는 경우, 본 입찰가는 무효가 되며, 총 인수 금액은 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 권리 관계 및 보증금 액수를 명확히 확인하시기 바랍니다. 또한, SGI 인수조건 변경 및 을구 10번 임차권의 최종 말소 여부도 잔금 납부 시점까지 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.