나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503446 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 928-23 굿하우스 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '간석역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '경원대로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건에 별첨 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 바, 이는 개략적인 실측에 따라 사정평가하였음. - 본 건은 집합건축물대장상 '위반건축물(건축법 위반에 의한 위반건축물 표시[2023-위반-310, 무단증축/5층(501호)/다세대주택/조립식패널조/1㎡])' 로 등재되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 참고하시기 바람. - 본 건 현관에 별첨 '사진용지' 와 같이 '수도사용량 증·감 안내' 가 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 누수 여부를 확인하시기 바람. - 본 건 우편함에 '상·하수도요금체납독촉고지서' 가 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-집합건출물대장 상 위반건축물(건축법 위반에 의한 위반건출물 표시[2023-위반-310, 무단증축/5층(501호)/다세대주택/조립식패널조/1㎡]로 등재되어 있음
-현관에 수도사용량 증·감 안내'가 부착되어 있으며 누수 여부 확인이 필요함
우편함에 '상·하수도요금체납독촉고지서'가 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503446 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 928-23 굿하우스 2동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 153,200,000원

토지면적: 31.28㎡ (약 9.46평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

건물제시외면적: 0.50㎡ (약 0.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 말소 조건으로 인수되지 않음)

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '간석역'이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

단지 서측의 '경원대로'를 통해 인근 지역과의 연계성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (2024-12-18)

본 건의 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이후 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 등기부상 주택임차권 (이진영, 보증금 160,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 현재까지 확인된 채무 총액: 170,036,538원

1.3. 상권분석

주변 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 규모의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원

* 대일빌라 (1993년 건축, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원

본 건은 제시된 사례들보다 면적이 큰 편(59.49㎡)이며, 건물 연식(2008년 준공)은 중간 정도입니다.

감정평가액 153,200,000원 (평당 약 851만원)은 비교 사례 중 최고가(화인에이스빌, 평당 약 901만원)와 유사한 수준으로, 시장 가격과 부합하는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호입니다.

* 건물 마감: 외벽은 스톤코트 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.

* 이용 현황: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 교통: 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '간석역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 인천석암초등학교 인근에 위치하며, 주거지역으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 '위반건축물(건축법 위반에 의한 위반건축물 표시 [2023-위반-310, 무단증축/5층(501호)/다세대주택/조립식패널조/1㎡])'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정 명령 등 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 수도 문제: 현관에 '수도사용량 증·감 안내'가 부착되어 있으며, 우편함에 '상·하수도요금 체납독촉고지서'가 있어 누수 및 요금 체납 여부 확인이 필수적입니다. 이는 수리 비용 발생 또는 생활 불편으로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물: 0.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 감정평가서에 따라 실측 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하로 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, '위반건축물' 등재 및 수도 관련 문제점으로 인해 추가적인 확인과 잠재적 비용 발생 가능성이 존재합니다.

감정가는 주변 시세를 반영하고 있으나, 리스크 요인을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 인천 1호선 간석역 인근으로 교통 접근성이 양호합니다.

* 대지 지분(약 9.46평) 및 전용 면적(약 18평)을 확보하고 있어 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 153,200,000원

인수 보증금: 0원

시장 시세 (평당 약 73만 ~ 90만원) 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 1억 3천만 원 ~ 1억 4천만 원 수준으로 추정됩니다.

그러나 위반건축물, 누수 가능성 및 수도 요금 체납 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 130,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 현장 조사 및 추가적인 법률/건축 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.