나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503414 [1] 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건내 제8층 제804호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503414 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

토지 면적: 6.71㎡ (약 2.03평)

건물 면적: 57.30㎡ (약 17.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보: CS캐슬, 2016년 9월 사용승인, 철근콘크리트 구조, 지하 1층 ~ 지상 14층 건물 중 8층에 위치

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 용도의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 접근 및 출입이 용이합니다. 본건 북측 및 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 만료되었습니다.

주변 시설: CS캐슬 인근에는 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다. 부흥오거리 주변으로 상업시설이 발달해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 인프라가 잘 갖춰진 편입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(윤찬용, 보증금 209,000,000원)가 등기부에 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

말소기준권리: 2022년 9월 22일자 동안산세무서장의 압류 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤찬용)

보증금: 209,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-07-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소(주택도시보증공사 동의) 예정이며 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 임차인: 전정화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-15

대항력: 없음

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (김영희)

* 소유권이전 (유환성)

* 주택임차권 (윤찬용, 209,000,000원, 말소예정)

* 소유권이전 (권영만)

* 압류 (동안산세무서장, 말소기준권리)

* 가압류 (주택도시보증공사, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 말소)

총 등기부 채권액은 약 2,280,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 '부흥오거리'를 중심으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 동류형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 상권이 활성화되어 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 본건 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 우수합니다.

편의시설: 부평오거리 인근에 다양한 상업시설, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 주위가 주거 및 상업지역으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 등기부상 주택임차권(윤찬용)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 그러나 HUG의 인수 조건 변경 내용과 관련하여 법원 및 HUG를 통해 최종적인 말소 여부 및 인수 여부를 재확인하는 절차가 필수적입니다.

토지거래허가구역 기간 만료: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일부로 만료되어 해당 제한은 현재 적용되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 CS캐슬 오피스텔로, 부흥오거리 인근의 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 8천만원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다. 권리 분석상 HUG와 관련된 임차권은 말소될 예정으로 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 이에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접: 인천 1호선 및 7호선 이용이 가능한 지역으로, 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 생활환경: 부평오거리 인근의 발달된 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 오피스텔 밀집 지역: 지역 내 오피스텔 수요가 꾸준하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 관리 및 임대가 용이한 오피스텔의 일반적인 전용면적(57.30㎡)을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2025년 5월 18일, 10층 거래: 16,000만원

* 2024년 8월 15일, 7층 거래: 16,900만원

최근 거래된 7층과 10층의 가격을 고려할 때, 8층에 위치한 본건의 현재 시세는 16,000만원 ~ 17,000만원 수준으로 예상됩니다.

감정가: 180,000,000원

입찰가 산정:

본건의 감정가는 1억 8천만원이며, 최근 실거래가는 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악되므로, 권리상의 특별한 부담은 없을 것으로 보입니다.

현 시세 및 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90~95% 수준인 16,200만원 ~ 17,100만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.