나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503383 [1] 인천광역시 서구 검암동 665-7 라움-2 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2015. 06. 22.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 연립주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서, 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 25m, 10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503383 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 665-7 라움-2 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

건물면적: 52.31㎡ (약 15.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위에는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 상황은 보통임.

1.1. 2.교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

1.1. 3.토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역(검암1지구)

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.2. 권리분석

1.2. 1.인수되는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 을구 순위 3번 주택임차권등기(김성원)이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임. 최종적인 권리 소멸 여부는 매각기일의 공고 및 집행법원의 판단을 확인해야 함.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김성원)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 예정 권리임.

* 임차인: 박창영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 요구됨.

1.2. 3.말소기준 권리

* 인천지방법원의 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-04-28, 권리자: 주택도시보증공사)이 말소기준 권리가 됨.

1.2. 4.기타 권리 분석

* 토지거래허가구역 내 물건으로, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있음 (외국인 등 주택용도 취득에 한함).

* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가 확인이 필요하며, 이는 매수인의 인수 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있음.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 면적당 매매가는 약 251만원 ~ 303만원/㎡ 수준으로 파악됨.

* 본건 건물 면적 52.31㎡ (약 15.82평) 기준으로 환산 시, 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 내외로 추정됨.

* 감정가 1억 6천 8백만원은 최근 거래 시세보다 다소 높게 평가되었을 가능성이 있음.

1.3. 2.단지/건물 내 시세

* 동일 단지 또는 건물 내의 최근 거래 정보는 제공되지 않아 직접적인 비교는 어려움.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

* 건물 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통 이용이 가능한 위치임.

1.4. 2.교육시설

* "대인고등학교"가 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

* 임차인 박창영의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 전입일자(2025-10-20)가 말소기준권리(2026-04-28)보다 앞서므로, 대항력이 유효할 경우 임차인의 권리가 인수될 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 특이사항이며, 이에 대한 명확한 법적 확인 및 실사(현장 조사)가 필수적입니다.

1.5. 2.토지거래허가구역

* 해당 구역 내 물건으로, 매수 시 토지거래허가 절차가 필요하며, 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있음 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함).

1.5. 3.HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요하며, 이는 매수인의 인수 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 6천 8백만원입니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 입지이나, '대항력 있는 임차인 박창영'의 존재와 '토지거래허가구역'이라는 점이 주요 고려 사항입니다. 특히 박창영 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있어, 명도 과정에서의 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가가 최근 시장 거래 시세보다 높게 형성된 점 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 검암동 지역의 주거용 부동산으로, 비교적 안정적인 수요가 기대됨.

* 인근에 학교 등 교육시설이 위치하여 가족 단위 거주자에게 유리할 수 있음.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 있어, 공신력 있는 기관의 경매 절차가 진행됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 면적: 52.31㎡ (약 15.82평)

* 주변 시세 분석 결과, 면적당 거래가는 약 251만원~303만원/㎡ (약 830만원~1000만원/평) 수준으로, 본건의 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가가 시세 대비 높게 책정되었고, '대항력 있는 임차인'으로 인한 명도 리스크 및 토지거래허가구역 등의 제약 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.