나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503379 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1147-1 캐슬베리 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 상업용 빌딩, 대형마트, 극장 등이 혼재하는 주거지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '인천1호선 예술회 관역'이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 10층 1003호로서, (사용승인일자: 2020.09.09) 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로(주거용) 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 기 계식주차장시설, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 각각 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2 공히 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상 대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2026타경503379 (1)

• 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1147-1 캐슬베리 10층1003호

• 용도: 오피스텔(주거용)

• 건물 정보:

* 준공일: 2020년 09월 09일

* 총 층수: 13층 중 10층

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 전용 면적: 56.82㎡ (약 17.19평)

* 분양 면적: 제공된 정보에 따른 분양 면적은 별도 표기되지 않았으나, 유사 면적(58.24㎡) 정보가 있습니다.

• 토지 정보:

* 면적: 14.07㎡ (약 4.25평)

• 감정가: 214,000,000원

• 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, '구월여자중학교' 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주변으로는 본건과 동일한 유형의 오피스텔(주거용), 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 상업용 빌딩, 대형마트, 극장 등이 혼재하여 형성된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 출입이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있으며, 인천지하철 1호선 '예술회관역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

• 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 더불어 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 08월 21일까지)으로 지정되어 있으니, 외국인 매수 시에는 관련 규정을 확인해야 합니다.

• 인접 도로상태

본건 토지는 서측과 남측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

• 권리관계 개요

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 07월 20일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액: 1,444,102,244원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

• 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권보존: 이보현 외 2명 (2020.09.24)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 공대진 (2021.04.15)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.07.20, 1,444,102,244원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 최수명 (2025.03.17, 315,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.04.28, 315,000,000원) - 본건 사건 (채권자)

* 기타 다수의 압류 등기 존재 (모두 말소 예정)

• 채권 총액: 1,779,102,244원

• 임차인 현황

* 임차인: 최 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 02월 28일

* 확정일자: 2023년 02월 09일

* 배당신고일자: 2025년 03월 17일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인 최 씨는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 3번의 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

• 주변 환경 및 상업시설

본 물건은 오피스텔, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 상업용 빌딩과 함께 대형마트, 극장 등 편의시설이 인접해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

• 주변 편의시설

대형마트 및 극장이 인접해 있어 생활 편의성이 높으며, 상업지구 내에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

• 교통 편의성

인천지하철 1호선 예술회관역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 주변 교육시설

구월여자중학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

• 기타 생활 편의

주거 및 상업 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

• HUG 관련 특수성 (인수조건 변경)

본 경매 사건의 채권자가 HUG(주택도시보증공사)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 이 물건과 관련하여 특별한 처리 방안을 가지고 있음을 시사하며, 경매 절차 및 향후 물건 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. HUG가 채권자이면서 임차인 보증금 문제와도 연관되어 있을 가능성이 높아, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

• 임차인 최 씨 관련 보증금

임차인 최 씨는 대항력이 없으나 3억 1천 5백만원의 보증금이 등기부에 기재되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG와의 관계 및 '인수조건 변경' 사항을 고려할 때, 보증금 관련 분쟁 가능성이 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 필요합니다.

• 토지거래허가구역

외국인이 매수할 경우, 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 투자자는 관련 절차를 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로 유동인구가 풍부하며, 교통 또한 편리합니다. 권리 분석상 HUG의 강제경매로 진행되었으며, 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. 가장 큰 특징은 채권자인 HUG의 '인수조건 변경'이라는 특이사항과, 대항력 없는 임차인 최 씨의 보증금 문제입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없으나, HUG의 채권자로서의 지위와 임차인 보증금 처리 과정에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 이를 종합적으로 고려할 때, HUG의 인수 조건에 대한 정확한 파악이 본 건 투자의 핵심이 될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

• 최신 준공 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 관리 상태 및 선호도가 높을 수 있습니다.

• 역세권 인접: 인천1호선 예술회관역 이용이 가능하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

• HUG 관련 특수성: HUG가 채권자이자 임차인 보증금 이슈에 관여되어 있는 점은, 정상적인 경매 물건보다 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. (단, HUG의 인수조건 상세 내용 확인 필수)

9. 예상 입찰가

• 시세 분석

본건과 유사한 면적(56.82㎡)의 인근 오피스텔(캐슬베리 7층)이 2024년 11월 15일에 229,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(214,000,000원)보다 높은 수준입니다. 따라서 현재 시세는 약 22,900만원 수준으로 파악됩니다.

• 입찰가 산정

경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득하는 것이 일반적입니다. 현재 시세(22,900만원)를 기준으로 80% ~ 90% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본건은 HUG의 인수조건 변경이라는 특수성이 존재하며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나 HUG 관련 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

• 예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 210,000,000원

(상기 범위 내에서 HUG의 정확한 인수 조건 및 권리관계 재확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.