나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503350 [1] 인천광역시 남동구 간석동 280-7 엑설런트 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재, ‘간석오거리역’ 남측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 다세대, 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 준주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제6층 제601호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

현관에 관리비청구서 10장이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503350 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 280-7 엑설런트 6층 601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 52,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 5.84㎡ (약 1.77평)

건물면적: 15.85㎡ (약 4.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2010년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 8층 중 6층 601호

총세대수: 28세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측 인근에 위치하는 공동주택입니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 준주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다. 인천 1호선 간석오거리역이 도보 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 지정기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일자 계양세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(김 )이 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 6일, 확정일자 2022년 4월 21일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 배당신고일자는 2024년 8월 8일입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 소유권보존, 이전 등기와 함께 주택임차권(을3)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다. 또한, 계양세무서장 압류(말소기준권리) 및 부천세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

현관에 관리비청구서 10장이 붙어 있는 점으로 보아, 미납 관리비 발생 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린생활시설

본건이 위치한 간석동 일대는 간석오거리역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 다수의 근린생활시설, 식당, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 간석자유시장이 도보 거리에 위치하여 전통시장 이용도 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

간석오거리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 학교가 분포하고 있으며, 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성은 높은 편으로 평가됩니다.

5.2. 주변 시설

* 교통: 인천 1호선 간석오거리역

* 시장: 간석자유시장

* 주거: 다세대주택, 근린생활시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납 가능성

현관문에 부착된 10장의 관리비 청구서로 미루어 볼 때, 체납된 관리비가 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 건물 관리사무소와의 관계에서 문제가 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 관련 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항은 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 비록 현재 분석상 인수되는 권리는 없으나, HUG와의 최종적인 명도 절차나 관련 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 인근의 편리한 교통망과 준주거지대의 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택입니다. 감정가는 52,000,000원이며, 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 미납 관리비 및 HUG 관련 복잡성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 초역세권으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 투자용으로 수요가 있을 수 있음.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 권리가 말소될 예정으로, 명확한 권리 취득 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 검토한 결과, 유사한 면적의 거래 사례가 부족하나, 인근 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 평당가를 추정해볼 수 있습니다.

최근 거래된 '목화빌라(나)'는 34.65㎡(약 10.5평)에 5,500만원에 거래되었으며, 평당 약 523만원 수준입니다. '동아주택(바동)'은 47.56㎡(약 14.4평)에 1억 2,000만원에 거래되어 평당 약 833만원 수준입니다. '풍경채'는 64.73㎡(약 19.6평)에 1억 7,300만원에 거래되었으며, 평당 약 882만원 수준입니다.

본건은 15.85㎡(약 4.80평) 면적의 도시형생활주택으로, 앞선 다세대주택 거래 사례와 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 그러나 '목화빌라'의 거래가와 비교 시, 본건 면적만 고려하면 약 2,500만원 수준으로 계산되나, 역세권 및 건물 연식(2010년)을 감안할 때, 이는 시장가격을 과소평가한 것으로 보입니다. '동아주택'이나 '풍경채'의 평당가를 적용할 경우, 약 4,000만원 초반대의 가격이 산출됩니다.

9.2. 감정가 및 인수 부담

본건의 감정가는 52,000,000원이며, 권리 분석 결과 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

현재 시세 및 감정가, 그리고 HUG 관련 복잡성, 미납 관리비 가능성 등 제반 사항을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 시세 범위를 고려한 신중한 입찰이 권장됩니다.

따라서 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 48,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준인 41,600,000원 ~ 46,800,000원 범위에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.