나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503369 [1] 인천광역시 계양구 임학동 72-4 민영빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천안산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 '계산역','임학역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부 교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점 경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 임학동 72-4번지 민영빌라 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경503369 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 132,000,000원입니다. 토지 면적은 27.99㎡ (약 8.47평)이며, 건물 면적은 46.22㎡ (약 13.98평)입니다. 민영빌라는 1994년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물이며, 총 12세대가 거주할 수 있도록 건축되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천안산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 '계산역'과 '임학역' 및 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도가 양호합니다. 본 건 북측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (사건번호: 2026타경503369)입니다. 등기부등본상 을구 15번으로 등재된 주택임차권(채권자: 신미애, 임차금액: 140,000,000원, 전입일자: 2021년 5월 17일, 확정일자: 2021년 4월 21일)이 확인되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 신미애(주택도시보증공사)는 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 유형의 다세대주택인 '삼성하이츠맨션602동'(2001년 건축, 34.29㎡)은 2026년 7월 19일에 73,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 이보다 넓은 46.22㎡의 면적을 가지고 있으며, 건축 연도가 1994년으로 더 오래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시 약 98,000,000원 수준의 시세로 추정해볼 수 있습니다. 반면, 최근인 2026년 7월에 거래된 '하모니홈타운B동'(2015년 건축, 50.91㎡, 연립주택)의 경우 17,900,000원에서 18,000,000원 수준으로, 이는 본 건보다 규모가 크고 신축이어서 시세 차이가 크게 나타나는 것으로 보입니다. 본 건의 감정가는 132,000,000원으로, 유사 연식의 다세대주택 시세보다는 높게 책정된 것으로 보이나, 지역의 전반적인 시세 상승 추세를 고려할 때 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

본 건은 인천안산초등학교 인근에 위치하며, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 인천지하철 1호선 '계산역'과 '임학역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변의 상세한 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 현재까지 확인된 정보로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 내용은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 앞서 권리분석에서 설명한 바와 같이 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 혹시 모를 다른 임차인 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 '토지 거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있었으나, 2026년 8월 25일부로 지정 기간이 만료될 예정이므로 이 부분은 해제될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 계양구 임학동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 속합니다. 권리상 특별히 인수할 권리가 없어 낙찰 후 깨끗한 상태로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 건축 연도가 1994년으로 오래된 점과 유사 연식의 비교 물건 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필요하며, 임대 관계 미상에 따른 추가 확인 작업이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (인천지하철 1호선 계산역, 임학역 인접)

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음 (말소 동의 확약서 제출)

* 주변 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 132,000,000원입니다. 그러나 유사 연식 및 면적의 비교 물건 시세를 고려할 때, 현재 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이에 따라, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80~95% 수준의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

이 범위는 유사 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 반영하여 최종 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.