나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503235 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 110-28 엘림하우스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재하며, 용일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천대로, 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2018.06.01) 외 벽 : 스톤코트 미장 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방 설비, 소화전설비, 필로티 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, '공동주택(도시형생활주택)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 10미터의 도로, 남서측, 동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경503235 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 110-28 엘림하우스 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물면적: 33.11㎡ (약 10.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 용일초등학교 북측 인근입니다. 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 인천대로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 202호입니다. 2018년 6월 1일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 스톤코트 미장 마감, 창호는 새시 창호입니다.

* 이용상태

현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현장 방문 시 폐문 부재 상태로 내부 확인은 하지 못했습니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방 설비, 소화전설비, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

북서측으로 폭 약 10미터, 남서측 및 동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역

- 지구단위계획구역

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 주변 시설

용일초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

- 을구 1번: 주택임차권 (이강훈, 보증금 139,000,000원, 전입일자 2019-09-03, 확정일자 2019-09-03) - 인수 조건

- 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 4,719,000,000원) - 말소

- 갑7: 압류 (서울특별시) - 말소

- 갑8: 압류 (시흥세무서장) - 말소

- 갑9: 압류 (안성시) - 말소

- 갑10: 압류 (의정부시) - 말소

- 갑11: 강제경매 (이강훈, 143,204,273원) - 말소기준권리

* 임차인 현황

- 임차인: 이강훈

- 보증금: 139,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2019-09-03

- 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

- 비고: 말소기준권리(갑11, 강제경매)보다 선순위이며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 139,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 투자 고려사항입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대 주택의 매매가는 32.76㎡(약 9.9평) 기준 6,690만원(약 204만원/㎡), 38.67㎡(약 11.7평) 기준 6,000만원(약 155만원/㎡), 69.25㎡(약 20.9평) 기준 11,000만원(약 159만원/㎡) 수준입니다.

본 건은 2018년 신축으로 주변 연식(1991년~2004년)이 오래된 다세대 주택들에 비해 신축 이점이 있습니다. 감정가는 33.11㎡(약 10.02평)에 대해 118,000,000원으로, 평당 약 356만원 수준입니다. 이는 유사 면적의 최근 실거래가 대비 다소 높은 감정가로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 용일초등학교가 있어 교육 환경이 좋으며, 주거 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기타 정보

건물 사용승인일: 2018년 6월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조

임대 관계: 미상 (단, 권리분석상 대항력 있는 임차인 확인됨)

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이강훈 씨의 보증금 139,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부에 대한 정보가 부족합니다.

* 감정가 대비 실거래가 괴리

감정가가 최근 주변 실거래가 대비 높은 편이므로, 낙찰 후 명도 또는 향후 매매 시 시세 차익 실현에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있으나, 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 139,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 점을 고려하지 않고 감정가에 근접하여 입찰할 경우 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰은 임차인과의 협상 가능성, 임차인이 배당받을 수 있는 금액에 대한 정확한 파악, 그리고 해당 물건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재평가를 선행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 교통 여건이 보통 수준입니다.

* 명확한 권리관계 (리스크 부분 제외): 말소기준권리보다 선순위 권리가 임차권 하나뿐으로, 권리관계 자체는 비교적 단순한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 118,000,000원입니다. 그러나 앞서 분석된 바와 같이 139,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 약 1.18배에 달하는 금액으로, 명백한 추가 부담입니다.

만약 인수해야 할 보증금이 전액이라고 가정한다면, 입찰가는 해당 물건의 실제 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다. 현재 주변 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 건물 자체의 시장 가치가 118,000,000원이라고 가정했을 때, 투자자는 총 257,000,000원(118,000,000원 + 139,000,000원) 이상의 비용을 지출하게 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금을 줄이거나, 임차인이 배당받을 수 있는 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 감수한 금액이며, 추가적인 정보 확인 및 임차인과의 협상 없이는 권장하기 어렵습니다. 면밀한 추가 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.