나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502940 [1] 인천광역시 남동구 간석동 32-5 신한아파트 4동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '신명여고' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건(사용승인일 : 1990.04.13.)내 1층 103호로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사인 광평수토지로서 아파트 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외곽공도가 연접되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2026타경502940 (1)

3. 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 32-5 신한아파트 4동 1층103호

4. 용도: 아파트

5. 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건 중 1층 (1990년 4월 13일 사용승인)

6. 토지면적: 33.79㎡ (약 10.23평)

7. 건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평) - 전용/실사용면적 기준

8. 감정가: 114,000,000원

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 토지이용계획: 제2종일반주거지역

12. 공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '신명여고' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등으로 이루어진 지역입니다.

* 건축물 정보: 1990년 4월 13일 사용승인된 6층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 완경사인 광평수 토지로서 아파트 등의 부지로 이용중입니다.

* 도로 상태: 본건 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접되어 있습니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편입니다. 간석오거리역(인천1호선) 도보 약 9분 거리에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로3류(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경502940) 접수일자 2026-04-16 (등기부상 갑9)

* 선순위 권리:

* 을5. 주택임차권 (이재훈)

* 권리금액: 87,000,000원

* 접수일자: 2024-12-24

* 전입일자: 2015-12-29

* 확정일자: 2015-12-10

* 말소 여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 인수되는 권리:

* 을5. 주택임차권: 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* * 이재훈

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-29

* 확정일자: 2015-12-10

* 배당신고일자: 2024-12-24

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 이재훈 씨가 존재합니다. 임차인의 보증금 8,700만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 임대차 관계는 미상으로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 아파트로, 주위는 아파트 및 다세대주택이 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변으로 신명여고가 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 지역의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: '신명여고' 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 간석오거리역(인천1호선)을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 설비: 기본 위생, 급·배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 단지 인근에 기본적인 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 을구5번 이재훈 임차인의 보증금 8,700만원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인에게 인수됩니다. 임대차 관계가 미상이므로 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연식: 1990년 준공되어 36년차 아파트로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 신한아파트 4동 1층 103호입니다. 1990년 준공된 아파트로, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 8,700만원이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점이 가장 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 건축 연식이 오래되어 시설물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성도 고려해야 합니다. 주변 편의시설 및 교통 접근성은 양호하나, 임차인 인수 부담을 감안하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 남동구 간석동의 안정적인 주거 지역 내 아파트입니다.

* 선순위 임차인 인수 부담을 충분히 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 명도 완료 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 단지 내 또는 인근 지역의 재건축/리모델링 등 개발 사업 추진 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 인수 보증금 (이재훈 임차인): 87,000,000원

* 인수 보증금을 제외한 실질적인 경매 대상 가치 추정: 약 27,000,000원 (114,000,000원 - 87,000,000원)

* 참고: 상기 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외한 단순 계산이며, 실제 입찰가 산정 시에는 시장 시세, 건물의 상태, 명도 비용, 수리 비용, 법률 자문 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최근 실거래가 및 KB시세 등을 참고하여 본 물건의 적정 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.