나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61107 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 951 별빛마을아파트 1010동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "고양경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역이고 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선선 "화정역"이 소재하는 바, 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 중 제11층 1102호로서 (건물사용승인일 : 1996.05.30) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 옥내소화전, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30 미터, 북측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역［도시지역주거,상업,공업,녹지(자연취락지구) 및 주거밀집지역］ 상대보호구역(별빛유치원), 상대보호구역(아이사랑유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26지정)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트) 로 사용되는 토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경61107 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 화정동 951 별빛마을아파트 1010동 11층 1102호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

660,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 54.03㎡ (약 16.35평)

* 토지 지분: 54.035㎡ (약 16.36평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.71평)

* 건물 지분: 84.96㎡ (약 25.71평)

* 분양 면적: 제공된 정보만으로는 정확한 분양 면적 산출이 어렵습니다. 일반적으로 전용 면적보다 넓게 책정됩니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

유아이제사십일차유동화전문

1.9. 특이사항

유동화 물건

1.10. 주의사항

해당사항 없음

1.11. 특수물건정보

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "고양경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 각급 학교, 각종 생활 편익 시설, 공공 시설이 소재하여 아파트로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 3호선 "화정역"이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 공공시설: 고양경찰서 등

* 근린생활시설 및 공원: 주거 지역 특성상 다수의 근린생활시설 및 공원이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 임영, 최선자 (매매)

* 근저당권: 한빛은행 (말소), 중소기업은행 (말소)

* 임의경매: 유아이제사십일차유동화전문 (말소)

* 말소기준권리: 을3 (한빛은행 근저당, 2001-11-02)

* 등기부채권 총액: 636,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

4. 상권분석

주위 환경으로 언급된 바와 같이, 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 중심 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 다양한 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호하여 지역 상권은 비교적 안정적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 각급 학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 건물 정보

* 건물명: 별빛마을 10단지

* 주소: 경기도 고양시 덕양구 화정동 951

* 사용승인일: 1996년 5월 30일 (준공 29년차)

* 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕, 15층 중 11층

* 면적: 전용 84.96㎡ (약 25.71평)

* 세대수: 총 1080세대 (1010동 기준 90세대)

* 주차: 총 1130대 (지하 485대, 지상 645대 - 본 단지 기준)

6. 잠재적 리스크

* 건축 연차: 1996년 준공으로 29년차 아파트이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 채권 매각 등에 따른 추가적인 변동 가능성이 있을 수 있으나, 경매 절차가 진행 중이므로 현재까지는 법적 절차에 따라 진행됩니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동의 별빛마을 10단지 내 11층 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 1996년에 준공되어 연식이 있으나, 주변 환경이 안정적이며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 관련 보증금 부담도 없는 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 화정역 인근 역세권 아파트로, 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

* 84.96㎡ (약 25.71평)의 전용 면적은 실수요자에게 인기가 많은 평형대입니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 유사 면적(84.96㎡)의 10층 물건이 2026년 7월 5일에 650,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 660,000,000원으로, 시장가 및 감정가 수준을 고려할 때, 보수적으로 640,000,000원에서 660,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 가능성을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.