나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1668 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 588-2 위너스빌 201동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상4층 중 4층 401호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경1668 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 588-2 위너스빌 201동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

건물면적: 43.15㎡ (약 13.05평)

토지지분: 51.25㎡ (약 15.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측 인근에 위치합니다 [cite:APPRAISAL].

* 주변환경: 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다 [cite:APPRAISAL].

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다 [cite:APPRAISAL].

* 도로: 본건 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터의 포장도로와 접합니다 [cite:APPRAISAL].

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 요약:

말소기준권리는 2017년 12월 19일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(122,400,000원)입니다. 이후 소유권 이전 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:BUILDING_REGISTRY_SUMMARY]

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다 (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음).

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다 [cite:APPRAISAL].

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무와 관계없이 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 물건은 이러한 잠재적 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상 4층 중 4층 401호입니다 [cite:APPRAISAL].

* 외벽 마감: 드라이비트 마감 등 [cite:APPRAISAL].

* 창호: 샷시 창호입니다 [cite:APPRAISAL].

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다 [cite:APPRAISAL].

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다 [cite:APPRAISAL].

* 토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다 [cite:APPRAISAL].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다 [cite:APPRAISAL].

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (최근 매매 사례 기반):

제공된 최근 매매 정보 중 본건과 가장 유사한 조건(건물명: 위너스빌, 준공년도: 2017년, 전용면적: 45.37㎡)을 가진 사례는 2026년 7월 2일에 107,000,000원에 거래되었습니다 [cite:JSON2].

이 거래를 기준으로 계산한 단위면적당 가격은 약 2,358,400원/㎡입니다.

본건(43.15㎡)에 적용하면 예상 시세는 약 101,700,000원입니다.

감정가(149,000,000원)는 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되었습니다.

* 유사 단지/건물: 본건은 "위너스빌" 단지 내에 위치하며, 유사한 연식과 면적의 매물이 최근 거래된 사례가 있어 시세 파악에 도움이 됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "내유초등학교" 북서측 인근에 위치합니다 [cite:APPRAISAL].

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하는 지역입니다 [cite:APPRAISAL].

* 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하고 있습니다 [cite:APPRAISAL].

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임액에 따라 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 상세 내역 확인 및 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

* 공법상 제한: 토지 이용 계획 상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다 [cite:APPRAISAL].

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 종합적인 분석 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대형 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역이 포함되어 있어, 제한 거리 내에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 매각으로 인한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적으로 안전한 취득이 가능합니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상이며, 다양한 공법상 제한이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 합리적인 가격: 유사 물건의 최근 실거래가(107백만원) 대비 감정가(149백만원) 및 예상 입찰가 산정 시 투자 매력도가 높습니다.

* 향후 개발 가능성: 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 용도지역에 속해 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석: 본건과 유사한 "위너스빌" 단지의 2017년식, 45.37㎡ 면적 물건이 107,000,000원에 거래되었습니다 [cite:JSON2].

* 이 거래를 기준으로 계산한 단위면적당 가격은 약 2,358,400원/㎡입니다.

* 본건(43.15㎡)에 적용하면 예상 시세는 약 101,700,000원입니다.

* 감정가(149,000,000원)는 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되었습니다. 따라서, 실제 시장 가치와 감정가 사이에서 합리적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가는 시장 시세인 101,700,000원에서 약간의 상승 여력을 감안하여 105,000,000원 ~ 110,000,000원 사이를 권장합니다.

* 이 범위는 유사 물건의 실거래가를 기반으로 하며, 법적 인수 부담이 없다는 전제하에 보수적으로 산정되었습니다. 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.