나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20600 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 235-6 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역(경춘선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 '천마산역(경춘선)' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 502호로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문), 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향완경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

묵현리 235-6 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20600 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 235-6 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.94㎡ (약 12.69평)

건물면적: 49.82㎡ (약 15.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역(경춘선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 '천마산역(경춘선)' 및 버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 홍승임 (2015-08-06)

* 소유권이전: 이주연 (2015-10-30)

* 주택임차권: 이다미 (180,000,000원, 2024-05-31 접수, 인수 대상)

* 소유권이전: 서상철 (2022-06-14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-27 접수, 말소기준권리)

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026-04-27)입니다.

총 채권액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-26

* 확정일자: 2022-05-09

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 있음

임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 보증금 잔액 180,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본 물건의 가장 큰 권리 사항은 을구 5번의 주택임차권(180,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 입찰 시, 낙찰가 외에 180,000,000원의 보증금 부담이 추가됩니다.

4. 상권분석

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 목적의 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 경춘선 천마산역, 버스 정류장 인근

* 주거 환경: 공동주택 및 근린생활시설 혼재

5.2. 건축물 현황

* 준공년도: 2015년 (사용승인일 2015-07-31)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 규모: 총 5층 중 5층 (502호)

* 난방: 난방설비 구비 (정확한 방식은 현장 확인 필요)

* 면적: 전용면적 49.82㎡ (약 15.07평)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 180,000,000원 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 매수인이 부담해야 하므로, 실제 총 투자 금액이 크게 증가합니다.

* 높은 인수 보증금으로 인한 투자 리스크: 감정가 135,000,000원 대비 인수 보증금 180,000,000원으로, 총 실질 부담액이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

* 건축년도 (2015년) 대비 유지보수 필요성.

* 묵현리 지역의 각종 토지이용 규제 (제1종일반주거지역, 자연보전권역 등).

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택으로, 경춘선 천마산역 인근에 있어 기본적인 교통 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 권리 분석상 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투입되는 총 금액이 감정가를 훨씬 상회하게 되므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 일반적인 시세차익을 기대하기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 경춘선 천마산역 인근의 역세권 입지.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물.

* 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서 생활 환경 양호.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택은 약 121,000,000원에서 145,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건물의 감정가는 135,000,000원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

하지만 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 실제 총 투입 비용은 (낙찰가 + 180,000,000원)이 됩니다.

따라서, 감정가 135,000,000원과 인수 보증금 180,000,000원을 합산하면 총 실질 부담액은 약 315,000,000원에 달합니다. 이는 최근 주변 시세(약 120,000,000원 ~ 145,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

이러한 조건 때문에 본 물건에 대한 정상적인 투자 수익을 기대하기는 매우 어렵습니다. 만약 투자를 고려한다면, 인수 보증금을 고려하여 실질 총 부담액이 시세를 넘지 않도록 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

인수 보증금 180,000,000원을 감안했을 때, 매우 공격적인 입찰가로 100,000,000원 이하의 금액을 고려할 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 높은 위험을 감수해야 하며, 수익을 장담하기 어렵습니다.

현 시점에서는 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.