나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61115 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 5층509호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설 및 업무시설, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지축역)이 소재하여 대중교통이용 편의도는 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건내 제5층 제509호로서, - 외 벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 - 내 벽: 페인팅 마감 - 창 호: 강화유리 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 광로3류(폭 40M~50M)(20 22-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500M (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구 역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지 역]), 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구), 제한보호구역(전방지역:25KM)(해발고도 1 12M위임지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

근린생활시설로서 '점프스타' 라는 줄넘기학원으로 운영되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61115 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 5층509호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 운동시설)

감정가: 1,000,000,000원

토지면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

건물면적: 135.40㎡ (약 40.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOO (인천수산업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 5층 509호입니다.

외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 강화유리 창호 등으로 시공되었습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 정방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

건물은 북측 약 40미터, 남측 약 15미터의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 약 8미터 내외의 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역(고양지축지구)에 해당합니다.

또한 광로, 소로, 중로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있어 용도 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자

본 경매의 채권자는 인OOO (인천수산업협동조합으로 추정)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-11

* 확정일자: 2026-05-14

* 배당신고일자: 2026-06-25

* 대항력: 있음

* 비고:

권리분석

본 경매의 말소기준권리는 인천수산업협동조합의 근저당권(을5, 접수일자 2023-07-27, 채권액 824,400,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않아, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인 조 이 존재하나, 해당 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 별도로 인수할 필요는 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계 0원). 이는 매각대금에서 배당받는 것에 따른 것으로, 임차인의 실제 대항력 존속 여부는 배당 결과 확정 시점의 면밀한 분석이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 1,665,071,268원

* 본 물건은 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기된 이력이 있습니다.

* 말소기준권리(을5, 근저당) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다 (지상권 개요 없음).

1.3. 상권분석

본 물건은 지축역 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 잠재적 가치가 있는 지역입니다.

주변에 업무시설, 주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어, 지역 주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

현재 '점프스타'라는 줄넘기 학원으로 운영 중이며, 이는 지역 내 아동 및 청소년을 대상으로 하는 교육 및 운동 시설로서의 수요를 나타냅니다.

용도가 제1, 2종 근린생활시설 및 운동시설로 지정되어 있어, 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 3호선 지축역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근 상업시설 및 주거단지와 연계되어 있어 쇼핑, 금융, 의료 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 주변에 아파트 단지와 단독주택이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 형성 및 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 조 은 2023년 4월 11일에 전입(사업)하였고, 2026년 5월 14일에 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으므로 임차 기간 만료 시까지 거주 또는 사용이 가능합니다. 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 법적으로 대항력을 행사할 경우, 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서 배당표 확정 및 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 제한 사항: 본 물건은 가축사육제한구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 준수에 유의해야 합니다. 특히, 폐기물매립시설 설치제한지역 지정은 환경적인 측면에서 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 약 16.65억 원에 달하는 높은 채무가 설정되어 있습니다. 이는 본 경매가 실행된 주된 원인이기도 하며, 낙찰가 산정에 있어 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축역 역세권에 위치한 근린상가로서, 우수한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

현재 특정 학원으로 운영 중이나, 제1, 2종 근린생활시설 및 운동시설 용도로 활용 가능한 잠재력이 풍부합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 보증금을 별도로 인수할 필요는 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 높은 총 채무액과 일부 토지이용 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

지축역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

다양한 근린생활시설 및 운동시설 용도로 전환 가능한 유연성을 지니고 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

지축지구 개발 계획과 연계될 경우 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,000,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 건물 상태, 향후 수익성, 그리고 경쟁 입찰자의 참여 의사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%에서 120% 범위를 고려하며, 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 혐오시설 검색 결과

"경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 주변 혐오시설" 관련 검색 결과, 제공된 정보의 "토지이용계획 및 제한상태" 항목에 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 기재되어 있는 점 외에, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.