나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61135 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 5층538호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 ‘덕은한강중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제5층 제538호로서, 외벽 : 판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(고양덕은도시개발) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 대로3류(폭 25m~30m)(2024-04-09)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61135 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 5층538호

용도: 업무시설 (건축물대장상 업무시설(사무소), 제1,2종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 291,000,000원

토지면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

토지지분: 9.0538㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물지분: 38.85㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 기타 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 ‘덕은한강중학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북서측, 북동측, 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 접수일자 2022-09-15: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 조희주)

* 접수일자 2022-09-15: 근저당권 (권리자: 우리은행, 권리금액: 168,000,000원) - 말소기준권리

* 접수일자 2025-05-27: 가압류 (권리자: 현대카드, 권리금액: 10,791,932원) - 말소

* 접수일자 2026-04-28: 임의경매 (권리자: 에이치에프더블유오삼비유동화전문, 권리금액: 147,200,272원) - 말소

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 178,791,932원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2022-09-15)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 덕은동은 현재 활발하게 개발이 진행되고 있는 지역으로, 신규 아파트 단지 및 상업 시설이 다수 들어서고 있어 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 본건 건물(위프라임트윈타워)의 주요 용도는 업무시설이며, 일부 제1,2종 근린생활시설로도 활용 가능합니다. 이는 다양한 사업 목적의 수요를 충족시킬 수 있는 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 공공시설 및 교육시설

인근에 덕은한강중학교가 위치해 있으며, 기타 공공시설 및 교육시설에 대한 접근성 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 각종 도시계획도로에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(수색비행장), 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 비행안전제5구역 및 제한보호구역은 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 거주하거나 영업 중인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 또는 차임 관련 사항이 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 위험 요인

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 지진 관련 내진 능력으로 수정 메르칼리 진도등급 VII등급(0.170g)을 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕은동의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 업무시설입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 다만, 다수의 법규 및 개발 제한 사항이 존재하며, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 점 또한 일반 물건과 차별되는 점입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 덕은동 신흥 상권에 위치

* 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 권리관계 명확성 (매각으로 인한 소멸 권리 기준)

* 인근 배후 주거 단지 및 상업 시설과의 시너지 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 291,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금(0원)이 없는 점을 감안하여 시장 상황 및 물건의 상세 분석을 통해 결정해야 합니다. 다만, 권리 분석 상 인수 부담이 없고, 임대차 관계 미상인 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 상세한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.