나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70913 [1] 경기도 의정부시 신곡동 353-43 서해아파트 107동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '발곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등이 혼재하는 지역 으로서, 아파트로서의 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

단지내 도로와 공도가 연계되어 있어 대상 아파트까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통편의 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층건 중 14층 1401호로서, (사용승인일 : 1998.07.31) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(내부구조는 별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대내 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-12-05)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-05)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05) (토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) 일련번호 2 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-09-08)(접합), 소로1류(폭 10m ~12m)(2023-12-05)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-05) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(발곡초)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(예지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임. -. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견, 그 밖의 사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70913 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 353-43 서해아파트 107동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 413,000,000원

토지면적: 36.02㎡ (약 10.89평)

건물면적: 114.19㎡ (약 34.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 신곡동에 위치하며, '발곡초등학교' 북서측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 아파트로서의 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 단지 내 도로와 공도가 연계되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통편의 이용은 보통시 됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 11월 22일 접수된 오케이저축은행 근저당권(을16)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을24(근저당권) 및 갑17(임의경매개시결정) 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 임차인 현황은 조사되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

교육 환경: 발곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가족에게 유리한 교육 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 14층 1401호이며, 1998년 7월 31일에 사용승인되었습니다.

내부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보: 신곡서해아파트이며, 총 1483세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 25층, 최저층은 4층입니다.

주차 정보: 총 주차 대수는 336대(지상 12대, 지하 31대)로 기재되어 있습니다. 다만, 건축물 총괄표제부 상으로는 지하 기계식 1233대, 지상 기계식 336대 등 총 1569대의 주차 공간이 있는 것으로 확인되어, 실제 주차 가능 대수 및 방식에 대한 추가 확인이 필요합니다.

면적 정보:

* 분양 면적: 114.19㎡ (약 34.54평)

* 전용 면적: 84.93㎡ (약 25.7평) - 최근 매매 JSON 정보 기준

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 소로3류 등 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

건축물 연식: 1998년 사용승인된 건물로, 25년 이상의 연식이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

주차 대수 혼선: 제공된 아파트 정보의 총 주차 대수(336대)와 건축물 총괄표제부 상 주차 대수(1569대) 간 큰 차이가 있어, 실제 이용 가능한 주차 공간 및 방식에 대한 정확한 확인이 요구됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 서해아파트 107동 1401호로, 일반적인 아파트 경매 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 장점입니다. 주변 환경은 보통 수준이나, 발곡초등학교 인접으로 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 토지거래계약허가구역 지정, 건축물 연식, 주차 정보의 불확실성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 인수: 모든 등기된 권리가 말소 예정이므로, 낙찰자는 권리상 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

실수요자 적합성: 초등학교가 인접해 있어 자녀 교육을 고려하는 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

장기적 가치 상승 가능성: 노후된 아파트로서 지역 내 재건축 또는 리모델링 논의가 이루어질 경우, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 413,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 7월 20일: 84.93㎡ (약 25.7평), 13층, 310,000,000원

* 2026년 7월 13일: 59.94㎡ (약 18.1평), 15층, 200,000,000원

본 건은 공급면적 114.19㎡ (약 34.54평), 전용면적 84.93㎡ (약 25.7평)으로 추정됩니다. 가장 유사한 면적(84.93㎡)의 최근 거래가(2026년 7월)는 310,000,000원 (13층)입니다.

감정가(413,000,000원) 대비 최근 실거래가(310,000,000원)의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최저 매각 가격(감정가의 80%)은 330,400,000원부터 시작하나, 최근 실거래가 수준을 반영하여 300,000,000원대 중반에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 결정될 가능성이 있습니다. 이는 일반적인 경매 시세와 최근 거래 동향을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.