나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61099 [1] 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1787 유승앙브와즈2단지 202동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 "통일초등학교" 북서측 인근에 위치하는 유승 앙브와즈2단지 제202동 제4층 제403호로서, 주위는 단독주택 및 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호 로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

노인복지시설(노인복지주택)으로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지를 평탄화한 부정형의 토지로서, 노인복지시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구(2008.3.12 고시), 기타용지((노인시설,공동주택)), 제2종지구 단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2008.3.12 고시)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-11)(통일중학교 (예정지)상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역((반드시 교육지원청에 재확인 바람, TEL 031-940-7244)) <교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(장릉(09.01.12변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(정연묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26∼26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상‘아파트’로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상‘노인복지 시설(노인복지주택)’으로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61099 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1787 유승앙브와즈2단지 202동 4층403호

* 용도: 등기부상 아파트 / 집합건축물대장상 노인복지시설(노인복지주택)

* 감정가: 196,000,000원

* 토지면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

* 건물면적: 65.15㎡ (약 19.71평, 25평형)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 "통일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경으로는 단독주택, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건 또한 보통으로 판단됩니다.

* 단지 내에는 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 공공도로와 잘 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 27일에 접수된 박태현 신청 강제경매 개시 결정입니다.

* 등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 2004년 6월 3일: 소유권보존 (주식회사 유승종합건설)

* 2004년 10월 27일: 소유권이전 (한영수)

* 2011년 5월 13일: 소유권이전 (이영환, 매매)

* 2026년 4월 27일: 강제경매 (박태현, 말소기준권리)

* 보고된 등기부채권 총액은 0원입니다.

* 임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계 0원이며, 임대 여부는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 유승앙브와즈2단지 주변은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 인근 통일초등학교 소재로 인한 학군 관련 유동 인구가 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 일정 부분 기여할 것으로 보입니다.

* 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 통일초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 통일중학교(예정지) 관련 상대보호구역으로 지정된 지역이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 기타: 지역 문화유산(장릉, 정연묘)과 관련된 역사문화환경보존지역에 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크 요인은 등기부등본상 용도는 '아파트'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 '노인복지시설(노인복지주택)'으로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 매수인의 재산권 행사 및 건물 활용에 있어 중요한 고려 사항이며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등 복합적인 규제가 존재하여, 건물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 여부가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 협상 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경기도 파주시 탄현면에 위치한 유승앙브와즈2단지 내 202동 4층 403호로, 감정평가액은 1억 9천 6백만 원입니다.

* 본 건의 가장 큰 특징은 공부상 용도와 현황 용도의 불일치입니다. 등기부상 '아파트'이나, 실제로는 '노인복지시설(노인복지주택)'로 사용 중이며, 이는 해당 물건의 가치 평가 및 활용 방안을 결정하는 데 있어 핵심적인 요소입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 지역 내 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 향후 해당 시설의 운영 수익성 또는 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주시 탄현면 지역 내 아파트(또는 노인복지시설)로서, 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 현재 등기부상 권리 관계가 비교적 단순하여, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* '노인복지시설'이라는 특수 용도에 대한 전문적인 투자 분석이 이루어진다면, 차별화된 수익 모델을 발굴할 가능성이 있습니다.

* 감정평가액 및 시세 비교를 통해 저가 낙찰을 통한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액 196,000,000원을 기준으로 설정해야 합니다.

* 인수되는 권리(보증금)가 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 건물 용도의 불일치, 관련 법규상의 제약, 임대 현황 미상 등의 변수를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.