나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70877 [1] 경기도 포천시 신북면 신평리 673-14 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소재 "장자일반산업단지" 내 소재하는 부동산으로서, 주위는 중ㆍ소규모의 공장들이 밀집하는 공장지대이며, 인근으로 창고, 농경지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 남서측으로 노선버스정류장이 인접하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 북동측 일부 경사지 및 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 14미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반공업지역(최초고시 경기도 고시 2010-4139호), 중로2류(폭 15m~20m)(포천장자일반산업단지(기업지원과 문의(최초:경기도고시 2010-4319)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반지방산업단지(전략사업과 도시개발팀 문의)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2019-04-02) 외벽 : 판넬 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 공장으로 이용중이나 기준시점 현재 공실인 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 전기설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외건물㉠~㉢이 소재하나 구조·규모·이용상황 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가 하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 기호(1) 토지 지상에 수개동의 컨테이너가 소재하나 이동이 용이하다고 판단되어 감정평가에서는 제외하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. (※별첨 '사진용지' 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70877 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 신북면 신평리 673-14 (신주소: 경기도 포천시 장자경제로 126)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,387,192,000원

* 토지면적: 1508.00㎡ (약 456.17평)

* 건물면적: 861.80㎡ (약 260.72평)

* 제시외 건물면적: 75.25㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 포천신용협동조합 (근거: 등기부 을9, 갑13)

* 건물 사용승인일: 2019년 4월 2일

* 건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층

* 토지 이용계획: 일반공업지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반지방산업단지, 준보전산지, 토사채취허가제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2. 1 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 포천시 "장자일반산업단지" 내에 소재합니다.

* 주위는 중·소규모 공장들이 밀집한 공장지대이며, 인근으로 창고, 농경지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2. 2 교통 및 도로상황

* 본건까지 차량의 진·출입이 원활하며, 남서측으로 노선버스정류장이 인접하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 남서측으로 폭 약 14미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 3 토지형상 및 이용상태

* 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 북동측 일부는 경사지 및 공업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3. 1 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 관련 법규에 따라 예외가 있을 수 있습니다.)

3. 2 말소기준권리 및 인수주의

* 말소기준권리는 2019년 6월 26일 접수된 포천신용협동조합의 근저당권(을9, 건물 을1)입니다.

* 본 건은 임의경매 절차로 진행되므로, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않는 한 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리는 없습니다.

3. 3 주요 권리 내역

* 토지 등기부상 주요 권리:

* 근저당 (포천신용협동조합, 2019-06-26, 650,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (동화성세무서장, 2024-02-28)

* 가압류 (엔에이치농협캐피탈, 2024-12-24, 116,698,956원)

* 압류 (포천시, 2025-12-18)

* 임의경매 (포천신용협동조합, 2026-04-24, 500,000,000원) - 본 건

* 건물 등기부상 주요 권리:

* 근저당 (포천신용협동조합, 2019-06-26, 650,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (포천시, 2025-12-18)

* 임의경매 (포천신용협동조합, 2026-04-24, 500,000,000원) - 본 건

* 등기부 채권 총액: 토지 766,698,956원, 건물 650,000,000원.

3. 4 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4. 1 산업단지 특성

* 본건이 위치한 장자일반산업단지는 중·소규모 공장들이 밀집한 지역으로, 산업 활동 및 물류 이동이 활발한 특성을 가집니다.

* 주변에 창고, 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업 클러스터로서의 기능을 수행하는 지역입니다.

4. 2 주변 지역과의 연계성

* 해당 산업단지는 포천시 내 주요 도로망과 연결되어 있어, 수도권 지역과의 물류 이동에 있어서도 일정 부분 연계성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5. 1 편의시설

* 산업단지 내 위치 특성상 일반 주거 지역의 편의시설보다는 산업 활동 지원 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 인근 근린생활시설에서 기본적인 편의를 제공할 수 있습니다.

5. 2 대중교통 이용

* 남서측으로 인접한 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1 공실 및 임대 현황

* 본건 건물은 기준시점 현재 공실 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 임대 관계가 미상인 관계로, 향후 임차인 명도 또는 임대 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6. 2 제시외 건물 및 부속물

* 본건 토지에는 제시외 건물 75.25㎡가 존재하며, 경매 진행 시 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다. (컨테이너는 이동 용이로 평가에서 제외됨)

6. 3 토지 이용 규제

* 본건 토지는 일반공업지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반지방산업단지, 준보전산지, 토사채취허가제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 제한 사항이 될 수 있습니다.

6. 4 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 절차나 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 포천시 장자일반산업단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 2019년에 신축된 건물은 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되며, 감정가는 13억 8천여만 원입니다.

* 권리 관계는 포천신용협동조합의 근저당이 말소기준이 되어 대부분의 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 여러 토지 이용 규제가 있다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장자일반산업단지 내에 위치하여 지역 산업 특성상 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 입지입니다.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로, 즉시 공장 운영 또는 임대가 가능합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로 감정가 1,387,192,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 현재 상태(공실, 제시외 건물 포함 여부), 향후 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사를 통해 공실 해소 방안, 주변 유사 공장 시세, 임대료 수준 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.