나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70909 [1] 경기도 양주시 옥정동 936 이편한세상옥정더퍼스트 1506동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 '연푸른초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내 제12층 제1202호로서, (사용승인일: 2019.03.08) 외 벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. (탐문조사) 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실2, 팬트리, 파우더룸, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임. (탐문조사)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 토지형상 : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지임. ② 이용상태 : 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70909 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 936 이편한세상옥정더퍼스트 1506동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 411,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 64.02㎡ (약 19.36평)

토지지분: 64.0213㎡ (약 19.36평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적

건물지분: 84.9804㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

건물명: e편한세상 옥정 더퍼스트

동/호수: 1506동 12층 1202호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내

사용승인일: 2019년 03월 08일

층수: 해당 12층 / 총 25층

1.4. 아파트 정보

단지명: e편한세상 옥정 더퍼스트 아파트

주소: 경기도 양주시 옥정동 936

총 세대수: 1,566세대

총 동수: 17동

전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

분양면적: 약 114.2㎡ (약 34.5평) - 추정치

총 주차대수: 126대 (지상 12대, 지하 40대, ( jsonData 분석 결과 합계 126대 ))

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.5. 특이사항

채권자: 미래케이제사차유동화전문유한회사 (을1 말소기준 권리 이후 채권자)

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 '연푸른초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (하나은행, 2019-06-27 접수)

3.2. 말소되는 권리

* 을1 근저당권 (하나은행)

* 을3 근저당권 (페퍼저축은행)

* 을5 근저당권 (페퍼저축은행)

* 갑4 가압류 (경기신용보증재단)

* 갑5 임의경매 (미래케이제사차유동화전문유한회사)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (없음)

3.4. 등기부채권 총액

464,499,984원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이민지 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이윤서 (이 )

보증금: 30,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2024-07-01

확정일자: 2024-07-01

배당신고일자: 2026-05-18

대항력: 없음

비고: 배당요구함

3.6. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 아파트단지와 근린생활시설, 학교가 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 연푸른초등학교, 옥정중학교, 율정중학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교통

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 채권양도 등의 복잡한 권리관계가 있었던 점을 고려해야 합니다.

6.2. 혐오시설 (주변 검색 결과)

* 검색 결과, 양주시 옥정동 인근에서 대규모 물류센터 건설 관련 논란이 있었습니다. 2025년 9월 발생한 물류센터 화재 사건 및 이로 인한 연기 확산, 교통 혼잡 및 안전 위험 우려가 제기된 바 있습니다. 또한, 대규모 주상복합 아파트 건설 현장에서 불법 광고, 토사 반출, 소음 등 환경 및 법규 위반 관련 민원이 발생했던 사례도 확인되었습니다. 해당 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 명확한 정보는 없으나, 주변 개발 사업으로 인한 잠재적 불편 요소 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 아파트로, 양주 옥정지구의 잘 갖춰진 주거 인프라를 누릴 수 있는 위치에 있습니다. 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 교육/교통 환경이 양호하며, 말소기준 권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 이는 이미 경매 절차를 통해 정리되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2019년 준공)로 하자 보수 부담이 적습니다.

* 양주 옥정지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 다양한 부대시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 입찰가는 390,000,000원 ~ 405,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 유사 면적대의 실거래가가 400,000,000원에서 410,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 감정가가 411,000,000원임을 감안할 때, 급격한 상승보다는 안정적인 가격 책정이 중요합니다.

최종 예상 입찰가: 405,000,000원

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려사항에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.