나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경205 [1] 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 망월사역(지하철1호선)이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 내 제13층 제1301호로서, (사용승인일 : 1993.09.24) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사) 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 남측의 정문과 북측의 후문을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) 호원동 446 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 토지 기호(2),(3) 호원동 446-1,446-2 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 토지기호(4) 호원동 446-5 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 토지기호(5) 호원동 446-6 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 토지기호(6) 호원동 447-5 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(회룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 토지기호(7) 호원동 447-6 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(회룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 토지기호(8),(9) 호원동 447-7, 447-8 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(회룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)),

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경205 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 501,000,000원

토지면적: 52.82㎡ (약 16.0평)

건물면적 (전용면적): 127.42㎡ (약 38.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1993년 9월 24일

건물 층수: 13층 (총 14층)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 망월사역(지하철 1호선)이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 남측의 정문과 북측의 후문을 통해 외부 도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로, 중로, 대로 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며, 회룡초등학교를 중심으로 한 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 일부 포함됩니다.

1.3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002년 3월 25일

대항력: 있음

주의사항: 임차인 김 는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금이나 차임의 존재 여부, 또는 기타 내부 합의 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 요구될 수 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011년 12월 13일

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

말소기준권리: 을11 근저당 (한국주택금융공사, 2011-04-27 접수, 1,362,000,000원)

최신 소유권 이전: 갑13 소유권 이전 (김국형, 상속, 2026-03-30 접수)

임의경매 개시 결정: 갑14 임의경매 (한국주택금융공사, 455,657,514원, 2026-04-28 접수)

등기부상 채권 총액: 1,362,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.4. 상권분석

주변 상업환경: 본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 주위 환경은 보통 수준의 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다.

건물 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

주변 시설: 회룡초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 망월사역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 회룡초등학교가 인근에 소재합니다.

주거 편의시설: 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 정보: 호원우성1차 아파트는 1993년에 건축되었으며, 총 4개 동, 381세대로 이루어져 있습니다. 총 주차 대수는 132대입니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 는 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금의 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

건축 노후화: 본건 아파트는 1993년에 사용 승인되어 2026년 현재 33년차로, 노후된 편에 속합니다. 이에 따라 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 관련 규제가 적용되고 있어, 재건축 등 향후 개발 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동에 위치한 아파트 물건으로, 입지 및 교통 여건은 일반적인 주거 지역 수준으로 평가됩니다.

권리 관계상 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 김 의 존재이며, 보증금 및 차임이 0원이라는 점이 특이사항입니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사와 명확한 이해가 선행되어야 합니다.

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당을 기준으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

건축 연도가 30년 이상 경과함에 따라 향후 리모델링이나 재건축 가능성 등을 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

회룡초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

지하철 1호선 망월사역 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인 리스크를 철저히 분석하고 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

호원동 지역의 개발 계획 및 신축 아파트 공급 현황 등을 파악하여 장기적인 가치 상승 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 같은 면적(127.42㎡, 약 38.5평)의 아파트 시세는 2026년 7월 거래된 84.97㎡ (약 25.7평) 아파트가 370,000,000원에 거래된 것을 감안할 때, 본건의 감정가 501,000,000원은 유사 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2026년 5월 본건과 동일한 면적(127.42㎡)의 전월세 보증금이 370,000,000원으로 확인된 점은 시세 형성의 참고가 될 수 있습니다.

현재 제공된 자료만으로는 해당 면적대의 명확한 매매 시세 산정에 한계가 있으나, 감정평가액을 기준으로 시세 변동 추이를 면밀히 살펴보아야 합니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인의 존재라는 주요 리스크 요인을 안고 있습니다. 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이와 관련한 잠재적 채권 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 501,000,000원을 기준으로, 임차인 관련 리스크를 포함한 제반 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

제반 상황 및 리스크를 고려할 때, 450,000,000원 ~ 480,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정해야 합니다.

주변 시설 조사 결과:

본건 아파트 단지 주변에 대해 조사한 결과, 주거 지역으로서의 일반적인 편의시설(상가, 공원 등)은 양호하게 분포하고 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 아파트 단지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치 제한지역 등이 언급된 바 있어, 광범위한 지역 단위에서의 환경 규제 사항은 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.