나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100857 [1] 서울특별시 동작구 상도동 236-24 정원캐슬 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 상도초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층건내 제2층 제204호로서, 외 벽 : 외장석재 등 내 벽 : 벽지, 내장타일 등 창 호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 유사 가장형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북서측으로 로폭 3~4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 상도동 236-24번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-07-24)((최초)제한공고(고시)일로부터 2년단 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 상대보호구역(교육환경보호구역 (재)설정 고시 일자:2025년9월8일)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-07-29)(지정기간 : 2025년 7월 29일부터 2026년 8월 30일까지), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100857 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 236-24 정원캐슬 2층 204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 607,000,000원

* 토지면적: 22.69㎡ (약 6.9평)

* 건물면적: 38.09㎡ (약 11.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 상도초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 북서측으로 로폭 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-11-08 동작구(서울특별시) 압류 (징수과-16 040)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(서상원)

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-01

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 지위를 승계하였으나, 대항력은 포기하고 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 건 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 건물 및 이용현황: 본건은 정원캐슬이라는 명칭의 다세대주택 건물 내부에 위치하며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다. 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 인근 279-235번지 목화빌라 (55.64㎡) 640,000,000원 (약 3,810만원/평)

* 2026년 7월, 인근 244-349번지 (41.1㎡) 695,000,000원 (약 5,605만원/평)

* 2026년 7월, 인근 279-586번지 대성하이빌라B동 (41.16㎡) 740,000,000원 (약 5,968만원/평)

* 분석: 본건과 유사한 면적(약 11.5평)을 가진 인근 다세대주택의 최근 실거래가는 평당 약 5,600만원 ~ 6,000만원 수준으로, 이를 기준으로 본건의 예상 시세는 약 6억 4천 4백만원 ~ 6억 9천만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 상도초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 상도초등학교가 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보: 현장 방문 및 지도 검색 결과, 본건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 매수 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 관련 법규에 따라 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이행강제금 납부 완료 전까지 건축물대장 기재사항 변경이 제한될 수 있습니다. 관련 법규 확인 및 이행강제금 예상 비용 산정이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 대표 필지(상도동 236-24) 기준, '건축허가·착공제한지역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 거래 시 제약이 발생할 수 있습니다. 특히 허가구역 지정 기간(2025년 7월 29일 ~ 2026년 8월 30일 등)을 확인하여 거래 및 이용에 제한이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 선순위임차권 표기: 등기부상 말소 예정이며 임차인(HUG)의 대항력 포기 확약이 제출되었으나, '선순위임차권' 표기 자체는 권리 분석 시 주의가 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 6억 7백만원입니다. 유사 면적의 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 임차인의 보증금은 HUG의 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 부담이 없어 권리 관계는 명확합니다. 그러나 건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 점은 잠재적인 리스크이며, 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 상도초등학교 인근의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 주거지역에 위치합니다.

* 시장 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리 관계 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 비교적 신축급 건물: 2013년 준공된 건물로, 연식이 오래되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 607,000,000원

* 최근 시세 분석 (평당 약 5,600만원 ~ 6,000만원):

* 본건 면적(약 11.5평) 기준 예상 시세: 약 6억 4천 4백만원 ~ 6억 9천만원

* 위반건축물 리스크 고려:

* 위반건축물로 인한 이행강제금 발생 가능성 및 관련 처리 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하되, 위반건축물 리스크를 반영하여 본건의 예상 입찰가는 감정가의 105% ~ 110% 수준인 약 6억 3천 7백만원 ~ 6억 7천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

* 본 예상 입찰가는 초기 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.