나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4678 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-37 에스티엑스브이타워 제1층 제113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역인 '가산디지털단지역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선·7호선 환승역인 '가산디지털단지역 ' 및 노선버스정류장 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 건물 내 제1층 제113호, 제112호 로서, 기호(가), (나) 공히 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 하이 새시 창호 등임.

이용상태

- 기호(가) 집합건축물대장상 '지원시설(제2종근린생활시설, 사무소)'임. - 기호(나) 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4678 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-37 에스티엑스브이타워 제1층 제113호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '지원시설(제2종근린생활시설, 사무소)' 및 '제2종근린생활시설(일반음식점)')

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 중복사건, 대항력있는임차인

1.2. 면적 정보

토지 면적: 42.44㎡ (약 12.84평)

토지 지분: 42.437㎡ (약 12.84평)

건물 면적: 174.83㎡ (약 52.89평)

건물 지분: 174.82999999999998㎡ (약 52.90평)

1.3. 건물 정보

건물명: STX V-TOWER (에스티엑스브이타워)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 20층

해당 호실: 제1층 제113호 및 제112호 (집합건축물대장상 '지원시설(제2종근린생활시설, 사무소)' 및 '제2종근린생활시설(일반음식점)')

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비 등 구비

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,905,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건은 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역' 남측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 노선버스정류장도 다수 소재하고 있습니다. 차량으로의 진출입도 용이하며, 인근 도로망으로는 경인고속도로, 경수산업도로, 남부순환로, 서부간선도로, 시흥대로 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 지식산업센터와 각종 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. '가산디지털단지'는 서울의 제조업 및 상업 중심지로서 '서울 IT 허브'라는 별명을 가지고 있으며, 많은 기업체가 입주해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 마리오아울렛, 현대아울렛, 롯데아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰이 밀집해 있어 상권이 매우 발달한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 총 채권액은 약 1,624,016,055원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 1번: 지상권설정 (금천구, 2010.10.12.) - 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

* 을구 4번: 근저당권 (중소기업은행, 2018.04.30.) - 말소기준권리

* 을구 6번: 전세권설정 (에스케이에코플랜트주식회사, 2023.02.16.) - 말소

* 을구 7번: 근저당권 (중소기업은행, 2023.05.02.) - 말소

* 갑구 7번: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2026.03.04.) - 말소

* 갑구 8번: 임의경매 (에스케이에코플랜트, 2026.04.28.) - 말소 (본건 사건)

* 갑구 9번: 가압류 (제이비우리캐피탈, 2026.05.19.) - 말소

* 갑구 10번: 임의경매 (중소기업은행, 2026.05.26.) - 말소 (중복 사건)

* 갑구 11번: 압류 (금천구, 2026.06.04.) - 말소

3.2. 임차인 분석

본건에는 총 4명의 임차인이 파악되었습니다.

* 임차인: ㈜동우알앤디, 임정택

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-08-20

대항력: 없음

비고: 임 님은 대항력이 없습니다.

* 임차인: ㈜트러스트디엔씨, 박상현

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2016-08-19

대항력: 있음

비고: 박 님은 대항력이 있습니다.

* 임차인: 나현덕

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-03-15

대항력: 있음

비고: 나 님은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 이는 보증금이 없거나 차임만 존재하는 경우일 수 있습니다. 정확한 인수 여부 및 권리관계를 재확인해야 합니다.

* 임차인: ㈜한국미디어그룹, 박종진

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2019-09-19

대항력: 없음

비고: 박 님은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구 1번 지상권(금천구, 2010.10.12. 제64716호)이 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 토지에 대한 권리로, 향후 건물 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

가산동은 서울디지털산업단지(G밸리)를 중심으로 IT, 제조업, 유통업 등 다양한 산업이 밀집된 대한민국의 핵심 산업 및 업무 지구 중 하나입니다. '가산디지털단지역'은 1호선과 7호선이 만나는 환승역으로, 인근 지역의 유동인구가 매우 많으며, 특히 평일 낮 시간대에는 직장인들로 거리가 활기를 띱니다.

4.2. 업종 분석

본 물건은 근린상가로, 집합건축물대장상 '지원시설(제2종근린생활시설, 사무소)' 및 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 용도로 이용 가능합니다. 주변에는 IT 기업 종사자들을 대상으로 한 식당, 카페, 사무실, 편의시설 등이 발달해 있습니다. 또한, 대형 아울렛이 밀집해 있어 쇼핑객 및 외부 방문객을 대상으로 한 상업 시설도 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로는 마리오아울렛, 현대아울렛, 롯데아울렛, W몰 등 다수의 대형 쇼핑몰이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 편리합니다. 또한, 각종 음식점, 카페, 은행, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 공공시설

가산디지털단지역을 중심으로 다양한 금융기관, 관공서, IT 관련 지원 시설 등이 인근에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 나현덕(보증금/차임 미상) 및 박상현(보증금 0원, 차임 100,000원) 임차인이 존재합니다. 특히 나현덕 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 인수 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 인수되는 지상권: 을구 1번 지상권(금천구)이 말소되지 않고 인수되므로, 향후 건물 이용 및 재건축 등에서 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 개의 경매 사건이 진행 중이므로, 절차 진행 상황 및 낙찰 후 등기 이전 등에 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물/이용 관련 리스크

* 복합 용도 및 구조: 제113호는 사무소, 제112호는 일반음식점으로 이용 중이며, 건축물 현황도상 목록1(113호)이 목록2(112호)를 ㄱ자 모양으로 감싼 형태라고 기재되어 있어, 내부 구조가 복합적일 수 있습니다. 실제 내부 구조 및 이용 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: STX V-TOWER는 2010년경 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

가산디지털단지 인근 지역에 대해서는 공개된 정보 중 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지 및 상업 시설 밀집 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등 일상적인 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 초역세권에 위치하며, 서울의 주요 비즈니스 및 상업 중심지인 G밸리에 속해있어 입지적 가치가 매우 높습니다. 다양한 근린생활시설 및 쇼핑 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 미상인 나현덕 임차인)의 존재, 말소되지 않고 인수되는 지상권, 그리고 중복 사건 진행 등 권리 분석 상 복잡한 요소를 다수 포함하고 있습니다. 또한, 두 개 호실의 내부 구조가 복합적일 가능성도 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 실제 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 점유 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 가산디지털단지역 초역세권이라는 최상의 입지 조건.

* 높은 배후 수요: G밸리의 풍부한 직장인 수요와 주변 상업 시설 이용객.

* 상업시설 잠재력: 제2종근린생활시설(사무소, 일반음식점) 용도로 다양한 사업 가능성.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 권리 분석 상 복잡성을 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,905,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 인수 부담 및 리스크 요인을 고려하여 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(나현덕)의 보증금 미상에 따른 잠재적 추가 인수 금액

* 인수되는 지상권(금천구)으로 인한 재산권 행사 제약

* 중복 사건 진행으로 인한 불확실성

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준인 약 13억 3천만 원 ~ 15억 2천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 가치를 재평가 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.