나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4739 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 279-4 네이처힐 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 ‘천왕역(지하철7호선)’ 서측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하2층, 지상8층 건물 내 제8층 제803호로서, 사용승인일 : 2014-04-28 외벽 : 석재붙임 마감 창호 : 샤시 창호 등 임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지/사다리형의 토지로서, 오피스텔(네이처힐)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약30m, 남측 으로 약8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 도로(접합) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4739 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 279-4 네이처힐 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

토지면적: 8.89㎡ (약 2.69평)

토지 지분: 8.89㎡ (약 2.69평)

건물면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

건물 지분: 24.14㎡ (약 7.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치하며, 지하철 7호선 천왕역 서측에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 동측으로 노폭 약 30m, 남측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2026타경4739 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 한 이며, 강제경매 개시 결정 채권액은 117,979,266원입니다.

말소기준권리는 2026년 04월 28일 접수된 한 의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으나, 을구 3번의 주택임차권(권리자: 문 / 2021년 03월 16일 확정, 2021년 05월 18일 전입)이 존재합니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

등기부등본상 해당 임차인의 임대차보증금은 110,000,000원이며, 전입일자는 2021년 05월 18일, 확정일자는 2021년 03월 16일입니다.

상기 임차인의 보증금 110,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 동일한 '네이처힐' 오피스텔의 전용면적 24.14㎡ (약 7.30평) 호실이 2025년 2월 98,000,000원, 2026년 2월 95,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 110,000,000원보다 낮은 수준입니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔이 혼재하는 지역으로, 오피스텔 및 주거용 부동산 수요가 있습니다.

건축물은 2014년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔입니다.

5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하2층, 지상8층 건물 내 제8층 제803호로, 2014년 04월 28일에 사용승인이 완료되었습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 이루어져 있습니다.

오피스텔로서 난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기시설 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

토지는 평지/사다리형의 건부지로 이용 중입니다.

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원 인수입니다.

최근 매매 실거래가를 고려할 때, 매수인은 입찰가 외에 110,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 인수금액이 시세 대비 상당히 높아질 수 있습니다.

예를 들어, 95,000,000원에 낙찰받더라도 총 인수금액은 95,000,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수보증금) = 205,000,000원이 되어, 최근 거래된 시세(9500만~9800만원)를 훨씬 초과하게 됩니다.

이는 수익성 확보에 큰 어려움을 야기할 수 있습니다.

도시개발구역 및 토지거래계약허가구역 지정은 향후 개발 또는 거래 시 영향을 줄 수 있으나, 지정 기간(2026.12.31까지) 만료 후에는 해제될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 역세권에 위치한 오피스텔로 입지적 장점은 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

인수해야 할 보증금이 최근 시세보다 높아, 낙찰받더라도 상당한 추가 비용 부담으로 인해 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

매수인은 본건의 총 인수금액(입찰가 + 인수 보증금)이 향후 재매각 시 기대할 수 있는 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

투자 목적보다는 실거주를 고려하더라도, 명도 및 인수 비용을 충분히 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 천왕역 인근 역세권 오피스텔

* 비교적 신축 건물 (2014년 준공)

* 주변 시세 대비 낮은 감정가 (단, 인수 조건 고려 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려 사항은 매수인에게 인수되는 임차 보증금 110,000,000원입니다.

실질적으로 매수인이 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + 110,000,000원'이 됩니다.

최근 주변 오피스텔의 실거래가는 95,000,000원에서 98,000,000원 수준입니다.

따라서, 입찰가와 인수 보증금을 합한 총액이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제시된 조건으로는 안정적인 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

매우 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 수익률과 총 부담 금액을 철저히 분석해야 합니다.

보수적인 관점에서, 총 부담 금액이 시장 가치를 크게 벗어나지 않는 수준을 고려하여, 80,000,000원을 제안합니다.

이는 80,000,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 190,000,000원의 총 부담으로, 여전히 최근 실거래가(9500만~9800만원)보다 훨씬 높은 금액이므로, 본 제안가는 매우 공격적이며 위험 부담이 크다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

이보다 낮은 입찰가 또는 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

정확한 명도 비용, 세금, 기타 부대 비용 등을 모두 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.