나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100821 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서층 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상 14층 내 제14층 제1405호로써 (사용승인일: 2021.12.13) 외벽: 석재 붙임 및 강화유리 마감 등입니다. 창호: 알루미늄샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공부상 오피스텔(복층구조)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로써, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 26미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100821 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1405호

* 용도: 오피스텔

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 기본 물건 내역

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* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상 14층 건물 내 제14층 제1405호

* 사용 승인일: 2021년 12월 13일

1.2. 감정가 및 면적 정보

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* 감정가: 238,000,000원

* 토지 면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 토지 지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

* 건물 지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 건물 자체는 2021년 12월에 사용 승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서측으로 약 26미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 말소기준권리: 동수원세무서장의 압류 (접수일자 2024-10-16) 입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

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* 본건은 선순위 임차권이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 특히, 을구 3번 주택임차권(임차인: 전아영)은 보증금 250,000,000원이며, 전입일자 2022년 02월 21일, 확정일자 2022년 02월 11일로, 대항력이 있어 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 전 (주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2022년 02월 11일

* 배당신고일자: 2023년 11월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 내 상권 특성

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* 본건이 위치한 신림동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 특히, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 많아 기본적인 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 시설 이용에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

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* 본건 소재지는 "난곡사거리지구중심" 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 중심 상권으로서의 개발 가능성이 있습니다. (서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))

* 관련 법규상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나 이는 투기 방지를 위한 것으로 신규 개발과는 직접적인 연관은 적습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 현재까지 파악된 정보상, 본건 주변에 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 주변 지역의 개발 계획이나 향후 시설 유치 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

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* 본건 북서측 인근에 신림고등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 명도 리스크

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* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 2억 5천만원의 보증금을 인수해야 하므로 명도 과정에서 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인과의 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우, 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

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* 임차인의 인수 보증금(250,000,000원)이 본건 감정가(238,000,000원)를 초과하는 상황입니다.

* 이는 매수인이 경매 낙찰가 외에 최소 250,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미하며, 투자금 회수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 건물 노후화/하자

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* 사용 승인일이 2021년 12월로 비교적 최근 건물이므로, 건물 자체의 노후화나 중대한 구조적 하자에 대한 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

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본건 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1405호는 비교적 신축 건물로 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 오피스텔 물건입니다. 그러나 최선순위 임차인의 대항력으로 인해 2억 5천만원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다. 따라서 이 점을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 신림동 일대의 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 소형 면적(약 5.23평)으로 1인 가구 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 238,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 250,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 매수인이 경매 낙찰가 외에 최소 250,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

현재 유사 면적(17㎡ 내외)의 신축 오피스텔 시세가 대략 260,000,000원에서 280,000,000원 수준임을 감안할 때, 매수인의 총 실투자금(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치를 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다.

만약 해당 물건의 시장 가치를 260,000,000원이라고 가정한다면, 매수인이 감수할 수 있는 최대 입찰가는 10,000,000원 (260,000,000원 - 250,000,000원) 수준이 됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 매수인의 총 투자금(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치 이하가 되도록 하는 것이 필수적입니다.

* 보증금 인수액이 감정가를 상회하는 점을 감안하여, 시세 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

현 시세 및 인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 이 금액은 잠재적 시세 상승이나 추가 가치를 고려한 매우 공격적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의 결과, 향후 시장 상황, 경매 물건의 특이사항 등을 면밀히 재확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 높은 권리 분석 리스크로 인해, 보수적인 투자자라면 본건 입찰을 재고하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.