나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100853 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘서울난곡초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제4층 제404호로서 (사용승인일: 2021.02.02) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지대비 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 약 5미터 내외, 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 정비구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 (아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100853 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 4층404호

건물 사용승인일: 2021.02.02

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지 면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물 면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘서울난곡초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황:

본 건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 정비구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 (아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2025년 2월 19일자 관악세무서장의 압류 (징세과-티 6570)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

임차인 이동희:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 28일

대항력: 있음

비고: 전입일자(2024.02.28)가 말소기준권리(2025.02.19)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 인정되므로 명도 진행 시 주의 깊은 검토와 협상이 필요합니다.

HUG(주택도시보증공사):

HUG는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 HUG(오은성)의 보증금 280,000,000원에 대한 권리가 매각으로 인해 정리될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 참고사항)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 현황:

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 6일, 제일빌라(92-200) 30.92㎡ (약 9.36평) 다세대주택이 185,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도: 1991년)

- 2026년 7월 6일, 드림하우스 29.56㎡ (약 8.94평) 다세대주택이 320,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도: 2015년)

- 2026년 7월 3일, 어반팰리스 45.37㎡ (약 13.72평) 다세대주택이 390,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도: 2018년)

* 시세 분석:

본 건은 전용면적 29.40㎡로, 유사 면적(29.56㎡)의 드림하우스가 2026년 7월 320,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가(286,000,000원) 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(이동희)의 존재는 실제 거래 가격에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

서울난곡초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없었으나, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

임차인 이동희는 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 법적으로 점유할 권리가 인정될 수 있으므로 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 그러나 이는 HUG(오은성)의 채권에 국한된 사항으로, 다른 권리 관계에 대한 영향은 별도 검토가 필요합니다.

* 공동담보:

물건명세서 상 '공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 본 건 외에 추가 담보물이 존재하여 경매가 진행되었을 가능성을 시사하며, 사건의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 상승 여력이 있으며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 '대항력 있는 임차인(이동희, 보증금 0원)'의 존재입니다. 임차인의 법적 지위, 실제 점유 권리 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. HUG 관련 사항은 비교적 명확히 정리되는 추세이나, 이동희 임차인과의 문제는 면밀한 검토를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 잠재적 수익성: 유사 면적의 최근 거래가(320,000,000원) 대비 감정가(286,000,000원) 및 예상 낙찰가를 고려했을 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 추가적인 시설 투자 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건: 서울 관악구의 입지를 바탕으로 임대 수요 확보 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

유사 면적 최근 거래가 (2026년 7월): 320,000,000원

주요 위험 요소: 대항력 있는 임차인(이동희)의 존재 (보증금 0원)

인수 보증금 합계: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 보수적으로 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 대항력 있는 임차인과의 명도 가능성 및 잠재적 추가 비용 발생 여부를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.