나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100870 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1477-11 힐하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서 외벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항 임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지 의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100870 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1477-11 힐하우스 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

토지면적: 25.04㎡ (약 7.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.26㎡ (약 13.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 인수해야 하는 보증금이 있습니다.

* 등기부 요약:

- 소유권보존: 오점례 (2010-08-04)

- 소유권이전: 최오경 (2011-02-01)

- 주택임차권: 박 (2024-11-27) - 보증금 256,000,000원, 전입일자 2022-10-14, 확정일자 2022-09-21. 이 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 소유권이전: 김창기 (2022-11-04)

- 압류: 국민건강보험공단 (2024-04-18, 말소기준권리)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-28) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

- 압류: 관악구 (2026-05-19, 말소)

* 임차인 현황:

- 임차인: 박 (주택도시보증공사)

- 보증금: 256,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-10-14

- 확정일자: 2022-09-21

- 대항력: 있음

- 비고: 인수되는 보증금 256,000,000원이 존재합니다.

1.3. 상권분석

주변은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래가격을 참고할 수 있습니다.

2026년 7월 실거래가 기준,

- 1991년식, 30.92㎡ 면적의 다세대는 185,000,000원에 직거래되었습니다.

- 2015년식, 29.56㎡ 면적의 다세대는 320,000,000원에 중개거래되었습니다.

- 2018년식, 45.37㎡ 면적의 다세대는 390,000,000원에 중개거래되었습니다.

본건(2010년식, 44.26㎡)은 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 마지막 거래 사례(2018년식, 45.37㎡, 390,000,000원)와 유사한 시세대를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 5층 중 5층에 위치합니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 미성초등학교 등 교육시설이 있으며, 주거 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 256,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대 주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축 연도(2010년) 대비 적절한 면적을 보유하고 있으나, 2억 5천 6백만원의 인수되는 임차인 보증금이 존재하여 입찰 시 총 부담액을 신중하게 고려해야 합니다.

최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 감정가(281,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적 또는 투자 목적으로 접근 가능합니다.

인수되는 보증금(256,000,000원)을 고려하여 총 매입 비용을 산정해야 하므로, 시세 대비 저가 낙찰을 노릴 경우 메리트가 있을 수 있습니다.

신림동 일대는 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가와 본건의 면적, 건축 연도를 고려할 때, 예상 시세는 약 380,000,000원에서 430,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하므로, 예상 시세에서 인수 보증금을 차감하여 산정합니다.

예상 시세: 약 430,000,000원

인수 보증금: 256,000,000원

예상 입찰가: 약 174,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 제시합니다.

이는 낙찰 후 총 부담액이 약 431,000,000원(입찰가 + 인수 보증금)이 될 수 있음을 의미합니다.

감정가(281,000,000원)와 비교 시, 인수되는 보증금으로 인해 총 부담액은 감정가보다 높아질 수 있으므로, 입찰 시점에서의 최종적인 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

참고: 본건 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 교육, 근린생활시설 위주의 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.