나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100852 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 서북측 인근에 위치하며, 소규모아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "봉천역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 5층건 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등임. 내벽 : - 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100852 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층403호

건물명: 아르떼빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 326,000,000원

준공일: 2021년 7월 16일

토지면적: 22.22㎡ (약 6.72평)

건물면적: 25.80㎡ (약 7.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (제공된 정보 기준)

현 경매 진행 채권자: 주택도시보증공사

총 층수: 5층

해당 층수: 4층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 서북측 인근에 위치하며, 소규모 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 및 교육 시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 1월 15일 관악세무서장의 압류 (갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

등기부채권 총액: 328,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박수아)

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2021-10-14

배당신고일자: 2023-11-22

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 2026년 6월 26일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 임차인: 정선호

보증금: 5,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-06-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-07-06

대항력: 있음

비고: 확정일자 정보가 없어 대항력 및 우선변제 순위 판단에 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교육 시설(서울관광고등학교)이 인접해 있습니다. 소규모 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 봉천역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 서울관광고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 잔금 납부 후 관할 관청으로부터 거래 허가를 받아야 합니다. 허가받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 정선호 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자 정보가 없어 보증금의 우선변제권 확보 여부가 불확실합니다. 비록 보증금이 소액(500만원)이나, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 및 관련 확약서 제출은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인의 존재(확정일자 미확인), HUG 인수조건 변경 등 권리 및 계약 관계에 있어 복합적인 고려가 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 시내 역세권 소형 주거 공간으로, 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

최근 준공 건물로 상품성이 있습니다.

토지거래허가구역 해제 시 추가적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 326,000,000원입니다. 유사한 면적과 건축 연도의 주변 실거래가를 고려할 때, 비쥬타운B(26.98㎡, 2016년식)의 거래 금액(2.83억원)과 성진리치빌6차(39.75㎡, 2022년식)의 거래 금액(5.4억원)을 종합적으로 분석한 결과, 본건의 면적(25.80㎡)과 건축 연도(2021년)를 감안하면 시세는 약 3.0억원에서 3.5억원 사이로 추정됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요소를 감안하여, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 315,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.