나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100841 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 600 강남푸르지오시티1차 7층719호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "서울자곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "강남푸르지오시티1차" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건(사용승인일: 2014.06.17.)중 제7층 제719호로서 외 벽 : 복합판넬 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 다소 경사를 이루고 있는 2필 일단의 장방형에 가까운 토지로서 강남푸르지오시티1차 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "강남푸르지오시티1차" 남동측으로 자곡로 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(2013-12-27)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:20 25.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)이며, 기호(2) 토지 601번지는 추가로 보전 임지<산림법>, 공익용산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100841 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 600 강남푸르지오시티1차 7층719호

용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000원

토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평)

건물면적: 25.06㎡ (약 7.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강남구 자곡동에 소재하며, "서울자곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 해당 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물: 2014년 6월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 13일 동화성세무서장의 압류 등기입니다.

주요권리:

을구 1번: 임차인 임소은의 주택임차권이 등기되어 있습니다.

보증금: 175,000,000원

전입일자: 2022년 5월 13일

확정일자: 2022년 3월 21일

대항력: 있음

본 건은 물건명세서에 따라 위 임차인의 보증금 175,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 해당 금액은 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

기타권리: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 가압류 등이 확인되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 을구 1번 임차권은 인수됩니다.

임차인 현황:

임차인: 임소은

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-03-21

대항력: 있음

인수 보증금: 175,000,000원 (매수인이 인수)

4. 상권분석 (오피스텔 매매/임대 정보 기반)

최근 매매 사례 (25.06㎡ 기준):

2026년 5월 18일 거래: 170,000,000원 (6층)

2026년 6월 17일 거래: 172,000,000원 (10층)

시세 분석:

본 건과 동일 면적(25.06㎡)의 오피스텔이 최근 1억 7천만원에서 1억 7천 2백만원 사이에 실거래되었습니다.

이는 감정가 1억 7천 8백만원과 유사한 수준입니다.

그러나 1억 7천 5백만원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 실제 낙찰가에 인수 보증금을 합산할 경우 총 매입가는 시장 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

5. 생활정보

주변 시설: "서울자곡초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 남동측으로 자곡로 등 주요 도로가 있어 차량 접근성이 좋으며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물: 2014년 준공된 "강남 푸르지오시티1차"로, 철근콘크리트 구조의 현대식 건물입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

지역 규제: 본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 등에 속해 있으며, 과밀억제권역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 주로 아파트 용도에 한정된 것으로 파악됩니다. (본건은 오피스텔)

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 가장 중대한 리스크는 1억 7천 5백만원의 임차인 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가에 더해져 총 매입 비용을 크게 증가시키며, 현재 시장 가치보다 높을 수 있습니다.

임대 상황 미상: 감정평가상 임대 현황은 미상이나, 등기부등본상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재함이 확인되었습니다.

건물 내부 상태: 집합건축물대장상 도면 및 외부 관찰을 토대로 조사되었으므로, 실제 내부 구조는 상이할 수 있습니다.

추가 비용 발생 가능성: 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

혐오시설 없음: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강남구 자곡동의 오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 1억 7천 8백만원, 최근 실거래가는 1억 7천만원 내외입니다. 그러나 1억 7천 5백만원의 선순위 임차인 보증금이 매수인에게 인수된다는 점이 최대의 리스크입니다. 이는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 부동산의 현재 시장 가치를 초과하게 만드는 구조입니다. 따라서 단순한 시세 차익을 목표로 하는 투자보다는, 명확한 자금 계획과 임차인과의 협상 전략, 혹은 향후 시장 가치 상승에 대한 확신이 있을 경우 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

강남구 입지: 서울 강남권에 위치하여 직주근접 및 지역적 가치가 높습니다.

준신축급 오피스텔: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하며, 관리 상태 및 편의시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

안정적인 시장 가치: 25.06㎡ 면적의 오피스텔이 1억 7천만원 내외의 시세를 형성하고 있어, 부동산 자체의 가치는 비교적 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금 1억 7천 5백만원을 제외한, 순수 부동산의 시장 가치를 기준으로 산정됩니다.

최근 매매 사례 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 순수 시장 가치는 약 1억 7천만원 ~ 1억 7천 8백만원 수준으로 판단됩니다.

그러나 인수 보증금 1억 7천 5백만원을 고려하면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 실질 매입가가 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 감안하여, 매수인의 총 실질 매입 비용(낙찰가 + 175,000,000원)이 시장 가치를 넘지 않도록 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 시장 가치(약 1억 7천만원) 대비 인수 보증금(1억 7천 5백만원)이 더 높은 상황이므로, 순수 부동산 가치에 대한 잠재적 이익이 거의 없거나 마이너스 상태입니다.

따라서, 본 건에 대한 합리적인 입찰가 범위는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 으로 제안합니다.

이는 총 실질 매입 비용이 약 1억 8천 5백만원 ~ 1억 9천 5백만원 수준이 되므로, 시장가치 대비 높은 취득 비용이 발생함을 유의해야 합니다.

만약 임차인 보증금 전액이 배당을 통해 변제되어 인수 부담이 사라진다면, 본 건의 가치는 재평가될 수 있습니다. 현재 정보로는 인수 부담이 매우 크므로, 최저가 수준에서의 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.