나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100869 [1] 서울특별시 서초구 우면동 787 서초리슈빌에스글로벌 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 "우면초등학교" 남동측 인근에 위치하는 서초리슈빌에스글로벌 제5층 제503호로서, 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 병원, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건 중 제5층 제503호로서, 외벽 : 적벽돌, 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감 창호 : 새시 등 창호 임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 부채꼴형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 50m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-12-06), 제1종지구단위계획구역(서초보금자리주택지구), 일반도로(2013-12-27)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건은 현장 조사 시 이해 관계인의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 인근 유사 물건의 감정평가 사례 및 탐문조사 등에 의하여 표준적 상황을 기준하였는바, 실제 내부구조 및 이용 상황이 상이할 수 있으니 경매 참여 시 별도 확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100869 (1)

물건 종류: 오피스텔

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 우면동 787 서초리슈빌에스글로벌 5층503호

토지 면적: 7.58㎡ (약 2.29평)

건물 면적: 21.52㎡ (약 6.51평) (전용면적 기준)

토지/건물 지분: 각 7.58㎡ / 21.52㎡

건물 층수: 총 10층 중 5층

건축 연도: 2015년 1월 사용승인

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 "우면초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 병원, 공원 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 외부 시설

주변에는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설, 병원, 공원 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다. 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑5)입니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번의 주택임차권(오 )이 있습니다.

해당 임차권은 임대차보증금 178,500,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

이는 선순위로 대항력을 갖춘 임차인으로, 해당 보증금은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 178,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 7월 21일

확정일자: 2022년 7월 7일 (최종 증액분 기준)

배당신고일자: 2024년 11월 1일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고: 1차 보증금 증액분 8,500,000원 포함

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본 건은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 토지 위에 건축되었습니다.

주위 환경에 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 병원, 공원 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(21.52㎡~21.82㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 4월 29일: 14,500만원 (4층, 21.82㎡)

2026년 2월 5일: 15,900만원 (6층, 21.82㎡)

2026년 5월 9일: 15,000만원 (5층, 21.52㎡)

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다. 최근 실거래가 최고가는 15,900만원이며, 동일 층인 5층 거래가는 15,000만원입니다.

감정가는 최근 실거래가 평균치보다 다소 높게 형성되어 있으나, 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

"우면초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인으로 인해 178,500,000원의 임대차보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이 금액은 본 건의 감정가(165,000,000원)보다 높으므로, 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 매입가는 입찰가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

또한, 임차인의 배당을 통해 일부 또는 전부가 변제되지 않을 경우 인수 부담이 현실화됩니다.

6.2. 기타

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

향후 공실 발생 가능성 및 시장 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 서초구 우면동에 위치한 오피스텔로, 주변 환경 및 교통이 양호한 편입니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 178,500,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상의 하자가 있습니다.

이는 감정가보다 높은 금액으로, 실질적인 매입가 상승 요인이 됩니다.

따라서 투자 시에는 인수되는 보증금을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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안정적인 주거 및 업무 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요가 존재합니다.

인수되는 보증금 대비 현재 감정가 수준을 고려한 가격 메리트가 있다면 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금 178,500,000원입니다.

이는 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰가가 이 금액보다 낮더라도 결국 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 취득가는 178,500,000원 이상이 됩니다.

따라서, 투자자는 인수되는 보증금 178,500,000원을 최소한의 매입가로 설정하고, 추가적인 리스크(명도, 임차인과의 협상 등)와 향후 기대 수익을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안전 마진을 고려한 현실적인 예상 입찰가는 인수되는 보증금(178,500,000원)을 하한선으로 설정하고, 시장 상황, 본인의 자금 상황, 추가 비용(취득세, 중개수수료, 명도 비용 등)을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 최고가 15,900만원(6층)과 동일 층 최고가 15,000만원(5층)을 고려할 때, 인수 보증금을 감안하면 현재로서는 적극적인 고가 입찰보다는 신중한 접근이 필요해 보입니다.

만약 적극적인 투자를 고려한다면, 인수되는 보증금 178,500,000원을 최소 가치로 보고, 이를 기준으로 시장 상황 및 잠재적 수익을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.