나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100846 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림역’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 점포주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "신림역(2호선·신림선)" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "신림역(2호선·신림선)" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, (기계식)주차장설비, 승강기설비, 소방설비, CCTV 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 소재하는 사다리형 토지로서 공동주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100846 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층404호 (신림동5가길 13)

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

건물면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음, 권리분석상 주요 유의사항 존재)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림역’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 점포주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "신림역(2호선·신림선)" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물의 구조 및 설비

본건 건물은 철근콘크리트구조로, 지상 8층, 지하 1층으로 구성되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급·배수 설비, 가스 설비, 난방 설비, 기계식 주차장 설비, 승강기 설비, 소방 설비, CCTV 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 평지에 소재하는 사다리형으로서 공동주택 등 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 갑5. 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-04-27)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번: 주택임차권

- 권리자: 이수연

- 권리금액: 215,000,000원

- 전입일자: 2022-02-18

- 확정일자: 2022-02-04

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 215,000,000원이 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 등기사항

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (접수일자: 2022-02-18)

* 갑4: 소유권이전 (매매, 소유자: 서호범, 접수일자: 2022-02-18)

3.4. 채권 총액

본 건의 경매 채권 총액은 215,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매)입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

권리분석상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차에서 법원이 직접 지급하는 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다. 을구 1번의 주택임차보증금 215,000,000원은 매수인이 인수하는 조건이므로, 실질적인 인수 부담이 매우 큰 상황입니다.

4. 상권분석

본건은 서울 지하철 2호선 및 신림선 환승역인 신림역 역세권에 위치하여 교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 주거용 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 유동인구가 풍부하며, 상업 및 주거 기능을 동시에 갖춘 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 신림역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근 도로망을 통한 자가용 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 편의: 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 주차, 승강기, 소방, CCTV 등 오피스텔로서 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 이 (보증금 215,000,000원)는 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 감정가와 인수해야 할 보증금이 거의 일치하므로, 낙찰가에 따라 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 매우 클 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 여러 제한사항(준주거지역, 지구단위계획구역, 허가구역 등)이 존재하여 향후 부동산 활용에 있어 고려해야 할 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 감정평가액 216,000,000원과 거의 맞먹는 금액으로, 낙찰 후 실질적인 총 매입 비용이 예상치를 크게 상회할 수 있음을 의미합니다. 따라서 본 건은 철저한 권리 분석 및 임차인의 배당 관련 정보를 사전 확인하는 것이 필수적이며, 높은 위험 부담을 감수해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신림역(2호선, 신림선)을 이용할 수 있는 탁월한 역세권 입지입니다.

* 오피스텔, 주택, 상가가 혼재된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 기본 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 또는 임대 목적에 부합합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 216,000,000원

* 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 감정가 216,000,000원을 시장 가치의 기준으로 삼아 판단합니다.

* 예상 입찰가 산정:

요청하신 대로 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 그러나 실질적인 매수인의 총 비용은 '낙찰가 + (215,000,000원 - 경매 배당에서 임차인이 배당받는 금액)'이 됩니다. 이는 즉, 최악의 경우 매수인이 낙찰가 외에 추가로 215,000,000원에서 배당받는 금액을 제외한 만큼을 부담해야 함을 의미합니다.

따라서, 매수인이 부담해야 할 총 실질 비용이 부동산의 실제 가치(감정가 기준 216,000,000원)를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

권리분석상 인수 보증금(215,000,000원)이 감정가(216,000,000원)와 거의 동일하므로, 이 물건은 매우 높은 위험을 수반합니다.

추천 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 215,000,000원

중요 유의사항 : 상기 입찰가 범위는 낙찰가 자체에 대한 추천이며, 매수인이 인수해야 하는 보증금 215,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰가 외에 추가 비용이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 총 투입 비용은 낙찰가보다 더 높아질 수 있습니다.

* 혐오시설 확인:

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지(서울특별시 관악구 신림동 1437-19)와 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.