나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557316 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 202-1 힐탑플러스 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 인천광역시 미추홀구 남동구 소재 "시민공원역" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층/지상14층 중 제6층 제605호로서,
(사용승인일 : 2016.06.30.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 15m 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):일반상업지역(2022-06-13),방화지구(2020-03-30),도시철도(2016-07-14)(저촉),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2016-07-30)
(시 철도과-552)<철도안전법>,중점경관관리구역(2023-09-20)임.
일련번호(2, 3):일반상업지역(2022-06-13),방화지구(2020-03-30),가축사육제한구역(인천광
역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안
전법>,중점경관관리구역(2023-09-20)임.3-09-20)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경557316 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 202-1 힐탑플러스 6층 605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 8.08㎡ (약 2.44평)

* 건물면적: 59.23㎡ (약 17.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2016년 06월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북서측 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통: 본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 2023년 4월 13일 울산세무서장 압류 (등기부채권 총액: 220,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-03

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김지웅)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-08

확정일자: 2021-07-30

배당신고일자: 2023-08-31

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

토지에 설정된 구분지상권 등기(2011.08.02.)는 본 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 이는 토지에 대한 권리로서, 향후 재건축 또는 토지 이용 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 기타 권리 사항:

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁말소, 공유자지분 이전, 압류, 강제경매 등의 등기사항이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 인천 미추홀구 주안동 일대는 인천2호선 시민공원역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 근린생활시설: 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 상권 활성화: 역세권 지역으로 유동인구가 꾸준하며, 주변 상업시설과의 연계성이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 홈플러스, CGV, 인천시청, 행정복지센터 등 다양한 편의시설과 관공서가 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 조용하면서도 편의시설 접근성이 좋은 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자 2022-01-03로 대항력이 있는 임차인 김 씨가 존재합니다. 보증금 0원임에도 불구하고 임차인의 명도 협조 여부에 따라 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권: 토지에 설정된 구분지상권 등기는 본 경매로 인해 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리이므로, 그 범위와 영향에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수조건 변경 내용은 명확히 파악되지 않았으나, 경매의 채권자로서 관련 절차나 조건에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 주변 편의시설 및 교통 접근성이 우수하여 기본적인 입지 여건은 양호합니다. 그러나 대항력있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 토지에 설정된 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 등은 주의 깊게 분석해야 할 리스크 요인입니다. 특히 구분지상권의 존재는 토지 이용에 대한 잠재적 제약이 될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천2호선 시민공원역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업시설 및 관공서 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 활성화된 상권: 근린생활시설과 주거시설이 혼합된 지역으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 인천 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 최근 인근 유사 오피스텔 매매가는 150,000,000원에서 185,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 2025년 12월 4일에 거래된 60.99㎡ 면적의 오피스텔이 185,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(59.23㎡)의 시세는 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 대항력있는 임차인 김 씨의 존재(보증금 0원)와 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가와 최근 시세의 중간 지점에서 리스크를 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.