나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50673 [2] 경기도 화성시 향남읍 상신리 873-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 ""향남제약일반산업단지"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 5 : 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 3. 6 : 남서측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호 3, 6 : 본건이 도로임.
기호 5 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역임.
기호 3, 5, 6 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2, 4
철근콘크리트구조 평지붕 2층건으로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

기호 2, 4 : 주거용으로 이용 중임.

설비내역

건물에 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 현황재조사에 따르면 외관상 주거 흔적이 없는 공실 상태로 보이고, '유치권 행사'현수막 설치는 경매 신청채권자가 공사대금 미상환의 사유로 설치했으나 현재는 현수막 훼손으로 출입문 앞에 묶어 놓은 상태임. 채권자가 출입문 열쇠를 가지고 주택을 관리하고 있고, 전기요금도 납부하고 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경50673 (2) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 화성시 향남읍 상신리 873-1에 소재한 단독주택입니다. 감정가는 512,016,000원이며, 토지는 655.00㎡ (약 198.14평)이고 건물은 130.23㎡ (약 39.39평)입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 채권자는 정OO이며, 유치권 및 공동담보 특이사항이 있습니다.

1.1. 물건현황

소재지: 경기도 화성시 향남읍 상신리 873-1

용도: 단독주택

감정가: 512,016,000원

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 130.23㎡ (약 39.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

특이사항: 유치권, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 "향남제약일반산업단지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난합니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

1.2. 3.토지 이용 및 형태

기호 1, 5 토지는 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호 3, 6 토지는 남서측 하향 완경사지대의 부정형 토지로 현황 도로로 이용 중입니다.

1.2. 4.도로접근성

기호 1 토지는 본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 기호 3, 6 토지는 본건이 도로입니다. 기호 5 토지는 본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역입니다. 기호 3, 5, 6 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역이며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.토지 등기부현황

등기부상 소유권이전(이건민, 윤기수외 1명) 이후 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 을10 (발안농업협동조합 근저당권)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 1,256,744,000원입니다.

1.3. 2.건물 등기부현황

건물 등기부상 소유권보존(윤기수외 1명) 이후 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 을2 (발안농업협동조합 근저당권)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 건물 등기부채권 총액은 1,256,744,000원입니다.

1.3. 3.말소기준권리

토지: 2021-12-17 접수, 발안농업협동조합 근저당권 (을10, 533,000,000원)

건물: 2024-05-20 접수, 발안농업협동조합 근저당권 (을2, 533,000,000원)

1.3. 4.인수되는 권리

제시된 자료에 따르면 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 5.유치권 분석

주의사항에 따르면, '유치권 행사' 현수막이 설치되었으며 이는 경매 신청채권자(정덕순)가 공사대금 미상환을 사유로 설치했으나 현재는 훼손되어 출입문 앞에 묶여 있는 상태입니다. 채권자가 출입문 열쇠를 가지고 주택을 관리하고 전기요금도 납부하고 있다고 합니다. 이는 실질적인 유치권 존재 가능성을 시사하며, 매각 후 해결해야 할 주요 과제입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권 특성

본건은 향남제약일반산업단지 서측 인근에 위치하여 산업단지 배후 주거지로서의 기능을 일부 수행할 수 있습니다. 주위는 산업단지, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.4. 2.주변 매매/임대 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터에 따르면, 최근 거래된 다세대 주택의 경우 1997년~2003년 준공된 건물로, 전용면적 약 67.35~68.84㎡ 기준 매매가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이입니다. 이는 해당 지역 내 다세대 주택의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 그러나 본건은 단독주택으로, 토지 면적 및 건물 규모가 다르므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 2.편의시설

주변의 산업단지 및 주거 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 본건으로부터 직접적으로 인접한 대규모 상업 시설 정보는 제공되지 않았습니다. 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 본 보고서 범위에서 불가합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.유치권

본건의 가장 큰 리스크는 유치권 존재 가능성입니다. 경매 신청채권자(정덕순)가 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 주장하고 있으며, 현재까지도 관련 채권자가 주택을 관리하고 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 2.공실

현황 재조사 결과, 외관상 주거 흔적이 없는 공실 상태로 추정됩니다.

1.6. 3.기타

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 화성시 향남읍에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 향남제약일반산업단지와 인접하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 경매 신청채권자가 주장하는 유치권은 실질적인 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 조사와 해결 방안 모색이 필수적입니다. 현재 공실 상태로 파악됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 인접한 산업단지로 인한 잠재적 임대 수요

* 토지 규모가 상당하여 재건축 또는 개발 가능성

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음 (단, 유치권 문제 별도 해결 필요)

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택 매매 정보는 본건 단독주택의 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 해당 지역의 다세대 주택 시세는 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준이나, 본건은 토지 면적과 건물 규모가 훨씬 크며 감정가가 512,016,000원으로 책정되어 있습니다.

본건의 가장 큰 리스크는 유치권 존재 가능성이므로, 이를 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 유치권 해결 비용 및 잠재적 추가 비용을 고려하여, 본건의 감정가 512,016,000원을 기준으로 약 70% ~ 80% 수준인 360,000,000원 ~ 410,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 유치권 관련 추가 정보를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.