나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16747 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 173 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재 하여 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층중 2층 201호로서 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있으나, 승강기는 사용하지 않는 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형의 다세대주택건물부지로 북측보다는 저지임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측의 포장도로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 건축용도지역 기타(건축선지정 2m)<건축법>,구역, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역 <수도권정비비계획법>으로 기호1은 대로2류(접함)임.

공부와의 차이

공부상 기호1은 지목이 전이고, 기호2는 임야이나 현황은 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 등가사항전부증명서(말소사항 포함)에 주택임차권(2020.7.6계약일자는 금 115,000,000원, 임차권자:조진욱)이 설정되어 있음.

물건 비고

일괄매각
본건물의 전체는 건축법상 사용승인을 받지 않음, 집합건축물대장 미존재
2.토지 공부상 전이나 실제 사용은 대지임(2025.11.19.자 연수구 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16747 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 173 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 764.00㎡ (약 231.11평)

토지지분: 43.75㎡ (약 13.24평)

건물면적: 81.28㎡ (약 24.62평)

건물지분: 81.28㎡ (약 24.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 보통 수준입니다.

주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 본건 주소지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 공동주택 및 학교 등 교육 및 주거 시설 위주로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2024타경16747 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

토지 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 내역이 존재하며, 집합건물 등기부상에도 소유권 이전, 임의경매, 주택임차권, 강제경매 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

말소기준권리인 토지 등기부상의 갑33호 (2024-12-27 접수, 조진옥 명의 강제경매) 및 건물 등기부상의 갑27호 (2024-12-27 접수, 조진옥 명의 강제경매)를 기준으로, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으나, 일반적으로 경매 절차에서 해당 권리가 말소기준권리보다 선순위이고 낙찰자가 인수해야 하는 경우에 한해 인수됩니다. 제공된 정보상 "말소: 인수"로 기재된 일부 권리(예: 을3, 을5, 을7, 건물 등기부상 을3)가 있으나, 이는 해당 권리들의 성격 및 말소기준권리보다 선순위인지 여부에 따라 인수 여부가 결정되며, 통상적인 강제경매에서는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 본 보고서에서는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점과 말소기준권리 후순위 권리들은 소멸된다는 원칙에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단합니다.

주요 권리 사항:

* 임차인 현황: 조진옥(조 ) 씨가 보증금 115,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 확정일자는 2020-07-06이나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부상 조진옥(조 ) 명의의 주택임차권(을3, 75,000,000원)이 "말소: 인수"로 기재되어 있으나, 이는 대항력 없는 임차인임이 명시된 점과 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 선순위임차권, 대지권미등기, 공동담보 등이 특이사항 및 특수물건 정보로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 인천 연수구 옥련동의 주거 및 교육 시설 밀집 지역에 위치하고 있어, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

송도고등학교 등 교육 시설이 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권도 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 송도고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축법상 사용승인을 받지 않음 및 집합건축물대장 미존재: 본건물의 가장 큰 리스크 요인입니다. 건축물대장이 없고 사용승인을 받지 않아 법적으로 하자 있는 건물로 간주될 수 있습니다. 이는 향후 건물 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 대지권미등기: 토지에 대한 대지권이 등기부상 제대로 설정되지 않은 상태로, 토지 소유 관계 및 건물 소유주 간의 권리 관계에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 선순위임차권: 비록 현재 등재된 임차인(조 )은 대항력이 없으나, 혹시 모를 다른 선순위 임차권의 존재 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (본건에서는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단됨)

* 매물 가치 하락 및 환금성 제약: 법적 하자(무허가 건물, 미등기 대지권)로 인해 일반적인 시장에서 거래가 어렵거나, 거래 시 상당한 가격 할인 요인이 발생할 수 있습니다. 또한, 담보 대출 등 금융기관 이용에도 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 연수구 옥련동의 주거 및 교육 환경이 양호한 지역에 위치하고 있음에도 불구하고, 건축법상 사용승인을 받지 않아 집합건축물대장이 존재하지 않는 중대한 법적 하자를 안고 있습니다. 또한 대지권 미등기 문제도 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 법적 하자들은 부동산의 가치를 현저히 하락시키며, 향후 재산권 행사 및 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 감정가는 이러한 문제점들을 일부 반영한 것으로 보이나, 실제 시장에서의 가치는 더욱 낮을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거 및 교육 환경: 송도고등학교 인근으로 주거 및 교육 환경 자체는 양호합니다.

* 가격 메리트 가능성: 법적 하자로 인해 시세 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 하자 보수 및 법적 문제 해결 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 재건축/재개발 가능성: 장기적인 관점에서 해당 지역의 재건축 또는 재개발 계획이 있을 경우, 토지 지분을 활용한 투자가치가 있을 수 있으나, 현재로서는 불확실합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례(36.3㎡, 9,000만원 / 39.93㎡, 9,300만원)를 고려할 때, 본건(81.28㎡)의 법적으로 문제가 없는 경우 예상 시세는 19,000만원 이상으로 산정될 수 있습니다.

그러나 본건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 치명적인 법적 하자가 존재하므로, 이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 157,000,000원을 기준으로, 법적 하자 보수 가능성 및 시장에서의 환금성 제약을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

최종 예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.