나이스옥션 법원경매 인천 2025타경724 [4] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 4층공존-414호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 4층공존-415호 외 3개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 창호 등 마감임.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가~라)는 지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북서측, 북동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

감정평가서 일련번호(가~라)공장 지식산업센터로 이용중 임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 기본 물건 현황

4.

5.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경724 (4)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 4층공존-414호

* 구분: 집합건물

* 용도: 지식산업센터 (블루텍 15층 건물 중 4층 414호)

* 감정가: 347,000,000원

6.

7.

1.2. 면적 정보

8.

9.

* 토지면적: 38.07㎡ (약 11.51평)

* 건물면적: 122.40㎡ (약 37.03평)

10.

11.

1.3. 기타 기본 정보

12.

13.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 건축물 용도 (참고): 공장(지식산업센터), 지식산업센터 지원시설, 업무시설

14.

15.

2. 입지조건

16.

17.

2.1. 위치 및 주변 환경

18.

19.

* 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

20.

21.

2.2. 교통 및 도로

22.

23.

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 본건이 속한 건물은 북서측, 북동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

24.

25.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

26.

27.

* 본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~ 20m)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

28.

29.

3. 권리분석

30.

31.

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수관계

32.

33.

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 국민은행의 근저당(채권금액 304,800,000원)입니다.

* 매각으로 인해 해당 근저당 및 2025년 2월 6일 접수된 국민은행의 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부등본상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

34.

35.

3.2. 임차인 현황

36.

37.

* A : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-05-19, 대항력 없음.

* 강현규: 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-12-29, 대항력 없음.

* 주 , N : 보증금 18,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-04-07, 대항력 없음.

38.

39.

3.3. 인수 보증금

40.

41.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다. (총 0원)

42.

43.

4. 상권분석

44.

45.

4.1. 사업 환경

46.

47.

* 본건은 인천 서구의 주요 산업단지 인근에 위치한 지식산업센터로, 관련 산업 기업들과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있는 환경입니다.

* 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 입주 기업 및 직원들의 편의성이 높습니다.

48.

49.

4.2. 교통 접근성

50.

51.

* 검단양촌IC와 인접하여 물류 이동 및 외부 접근이 용이하며, 주요 간선도로 이용이 편리합니다.

* 대중교통 노선이 인근에 다수 운행되어 직원들의 출퇴근이 수월합니다.

52.

53.

5. 생활정보

54.

55.

5.1. 주변 편의시설

56.

57.

* 인근 근린생활시설을 통해 식당, 카페, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* (참고: 해당 지역의 상세 편의시설 및 문화 시설 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 파악할 수 있습니다.)

58.

59.

6. 잠재적 리스크

60.

61.

6.1. 물건 특이사항

62.

63.

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정이나 채권 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 감정평가서에 '공장 지식산업센터'로 명시되어 있어, 실제 사용 용도와 다를 경우 향후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

64.

65.

6.2. 건물 상태

66.

67.

* 본건 건물의 내벽 마감 상태는 '미상'으로, 현장 방문 시 내부 상태 및 마감재 확인이 필수적입니다.

* 외벽은 복합판넬 및 페어글라스, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

68.

69.

6.3. 법규 및 규제

70.

71.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당되므로, 건축 행위나 사업 확장을 계획할 경우 관련 법규의 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

72.

73.

6.4. 명도 관련

74.

75.

* 등재된 임차인 모두 대항력이 없으므로 법적으로는 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 하지만, 원활한 명도를 위해 명도 대상자들과의 사전 협의 및 충분한 소통이 필요할 수 있습니다.

76.

77.

7. 종합 의견

78.

79.

* 본 물건은 인천 서구의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통망이 잘 갖추어져 있고 주변 편의시설 이용도 용이하며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성은 철저한 권리 분석을 요구하며, 건물 내부 마감재 및 실제 사용 용도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 향후 지역 개발 가능성과 함께 고려할 때, 적절한 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

80.

81.

8. 투자 포인트

82.

83.

* 인천 서구 산업단지 인근, 지식산업센터 밀집 지역의 우수한 입지.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 명확하고 명도 부담이 적음.

* 향후 지역 경제 활성화 및 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

84.

85.

9. 예상 입찰가

86.

87.

* 본 건의 감정가는 347,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 향후 임대 수익률, 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* (참고: 본 물건의 최적 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 공인중개사 및 경매 전문가와의 상담이 필수적입니다.)

88.

89.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.