나이스옥션 법원경매 인천 2025타경724 [2] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 지하2층공존-비231호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 4층공존-415호 외 3개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 창호 등 마감임.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가~라)는 지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북서측, 북동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

감정평가서 일련번호(가~라)공장 지식산업센터로 이용중 임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경724 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1, 블루텍 지하2층 공존-비231호

* 신 주소: 인천광역시 서구 보듬로 158 (오류동)

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장, 지식산업센터 지원시설, 업무시설로 복합 용도)

* 감정가: 263,000,000원

* 토지 면적: 33.04㎡ (약 9.99평)

* 토지 지분: 33.04㎡ (약 9.99평)

* 건물 면적: 106.24㎡ (약 32.13평)

* 건물 지분: 106.24㎡ (약 32.13평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 감정평가서 일련번호(가~라) 공장 지식산업센터로 이용 중 (감정평가서 참조)

* 건물 규모: 총 15층 건물 중 2층 (전유부상 공존-231호)

* 전체 호수: 946호 (집합건물 표제부 기준)

* 총 연면적: 153,155.25㎡

* 총 대지 면적: 26,441.9㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 인천광역시 서구 오류동에 소재하며, '검단양촌IC'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량을 통한 본 건까지의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 역시 무난한 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕을 가진 15층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 마감, 창호는 하이샷시입니다. (내벽 마감 상태는 미상)

* 이용 상태: 현재 지식산업센터로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본 건 소재 건물은 북서측, 북동측, 남서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2021년 8월 27일 접수된 국민은행 근저당 (을3, 금174,000,000원)으로, 본 경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 2019년 12월 24일 (양재용), 2021년 8월 27일 (박지현)

* 근저당: 국민은행 (말소 기준 권리)

* 임의경매 개시 결정: 2025년 2월 6일 국민은행 (채권액 963,189,032원), 본 건으로 등기됨.

* 등기부 채권 총액 (말소 기준 권리 기준): 174,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 배상구

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 2월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 인수되는 임차인의 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없습니다.)

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특이사항 없음 (단, 지상권은 감정평가서 참조 필요하나, 일반적으로는 소멸될 것으로 예상됨.)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 인천 서구 오류동 일대는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 산업 및 업무 지구입니다.

* '검단양촌IC' 인근에 위치하여 물류 이동 및 접근성이 양호하며, 이는 산업단지 및 업무시설의 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 주변의 다른 지식산업센터 및 업무시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 지역 경제 활성화와 함께 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 물건이 속한 건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 본 건 일대는 현대적인 지식산업센터들이 밀집한 지역으로, 쾌적한 업무 환경을 제공합니다. 주변에 대규모 산업단지가 조성되어 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 자체 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: '유동화 물건'이라는 특이사항은 해당 물건이 자산유동화증권(ABS) 등으로 거래되었을 가능성을 시사합니다. 이는 매각 절차나 권리 관계에서 일반 물건과 다소 다른 절차가 적용될 수 있음을 의미하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공장/지식산업센터 용도: 감정평가서에 공장 지식산업센터로 이용 중이라고 명시된 점으로 미루어, 본 물건은 일반적인 오피스텔이나 상가와는 다른 용도로 사용 및 관리가 되고 있을 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전 해당 건물의 실제 이용 현황 및 관리 규약 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 정보 불확실성: 임차인 배상구는 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 이는 배당 절차에서 우선순위 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 임차인과의 명도 협상 시 주의가 필요합니다.

* 임대 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 불명확하다고 기재되어 있어, 현재 공실 상태인지 또는 임대 중인지, 임대료 수준은 어느 정도인지 등을 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 지식산업센터로, '검단양촌IC' 인근이라는 입지적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 건물로 안정적인 물리적 상태를 기대할 수 있으며, 기본적인 설비 또한 구비되어 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, '유동화 물건'이라는 특수성과 공장/지식산업센터로서의 복합적인 이용 가능성은 철저한 사전 조사를 요구합니다. 또한, 임차인의 대항력 부재 및 일부 정보 누락은 명도 및 배당 과정에서의 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 검단양촌IC 인근에 위치하여 교통 및 물류 접근성이 뛰어나며, 산업단지 배후 수요가 풍부합니다.

* 성장 가능성: 인천 서구 오류동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소 기준 권리 이하의 권리들은 대부분 소멸 예정이며, 인수되는 권리가 없어 비교적 권리 분석이 용이합니다.

* 실사용 및 투자 가치: 지식산업센터로서 직접 사용하거나 임대 수익을 목적으로 투자하기에 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 263,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 투자 목적, 향후 시세 상승 가능성, 명도 진행 시 소요될 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 투자 매력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 지닐 수 있으나, 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석한 후 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.